Daň z nabytí nemovitosti

Přečtěte si nový dTest

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2017 Přečtěte si nový dTest

Vydané: 5.10.2017    Publikované v časopise 10/2017

Máte v plánu koupit dům, byt nebo třeba zahradu? Nezapomeňte, že budete mít co do činění s finančním úřadem, kterému musíte odvést povinný desátek. V tomto článku naleznete to nejdůležitější, co byste měli vědět o dani z nabytí nemovité věci.

Za co se daň platí?

Zákonné opatření Senátu z roku 2013 uvaluje daň na každé úplatné nabytí nemovité věci. Možná vás překvapí, že se daň z nabytí nemovitosti neplatí jen při koupi domu, bytu či pozemku, ale také při jejich směně. V takovém případě je nutné zdanit každou vyměňovanou nemovitost zvlášť.

Od daně je naopak osvobozeno první úplatné nabytí rodinného domu včetně souvisejícího pozemku nebo jednotky v bytovém domě. To znamená, že pokud koupíte od developera úplně nový byt v novostavbě, daň z nabytí nemovitosti platit nemusíte. Podmínkou však je, že k nabytí nemovitosti dojde do pěti let od dokončení nebo započetí užívání stavby. Totéž však nelze říct o bytových jednotkách, které jsou součástí rodinných domů. Podle současné praxe finančních úřadů se daň z těchto jednotek vybírá, a pokud se k ní včas nepřiznáte, mohou vám naběhnout i úroky z prodlení.

Kdo daň platí?

Od listopadu 2016 platí daň z nemovitosti ve všech případech nabyvatel. Před novelou zákona se mohli převodce nemovitosti s nabyvatelem dohodnout, komu tato nemilá povinnost připadne, a pokud k dohodě nedošlo, platil daň automaticky převodce. Zákonodárci odůvodňují přijetí novely různým způsobem, faktem nicméně zůstává, že přenesení daňové povinnosti na nabyvatele je jednoduše mnohem praktičtější. Ten má jednak větší motivaci daň zaplatit, neboť případná exekuce by mohla postihnout jím získanou nemovitost, a navíc je pro úřady snadnější dohledat aktuálního vlastníka nemovitosti a přimět jej k úhradě dlužné částky.

Jak se daň vypočte?

Daň činí čtyři procenta z ceny nemovitosti. Vychází se přitom z kupní ceny dohodnuté mezi kupujícím a prodávajícím. Zákon však pamatuje na chytráky, kteří by na dani chtěli ušetřit a ve smlouvě by uvedli výrazně nižší cenu, než je skutečná hodnota nemovitosti. Proto si finanční úřad vždy zjišťuje takzvanou srovnávací daňovou hodnotu. Samotná daň se pak vypočítá buď ze sjednané ceny, nebo ze 75 % srovnávací daňové hodnoty, a to podle toho, která z těchto částek je vyšší. Pokud ale nabýváte nemovitost směnou a sjednaná cena činí jen pouhý doplatek rozdílu mezi vyměňovanými nemovitostmi, pak se daň počítá ze 100 % srovnávací daňové hodnoty.

Daňové přiznání

Daňové přiznání se podává až poté, co provedete přepis vlastnického práva na katastru nemovitostí. Od chvíle, kdy je vaše právo zapsáno, máte tři celé následující kalendářní měsíce na to, abyste se dobrovolně přiznali k dani. Pokud se vámi nabývaná nemovitost v katastru neeviduje, pak vám lhůta běží od začátku nového měsíce po nabytí vlastnického práva. Přiznání se podává finančnímu úřadu, v jehož územním obvodu se nemovitost nachází. Manželé, kteří kupují nebo prodávají nemovitost v rámci společného jmění, mohou podat jen jedno daňové přiznání.

Jak je to se znaleckým posudkem?

Podáváte-li přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, znalecký posudek k němu přiložit nemusíte. Lze to však doporučit. Jak jsme již naznačili, finanční úřad si kromě sjednané kupní ceny zjišťuje ještě další hodnotu, se kterou tento údaj porovná. K tomu se používají speciální tabulky, podle nichž se vypočte obvyklá hodnota nemovitosti, anebo právě dodaný znalecký posudek. Cena zjištěná odhadem znalce většinou bývá pro plátce daně příznivější. Náklady na znalecký posudek si navíc můžete odečíst od základu daně.

Dokdy musíte daň zaplatit?

S placením daně z nabytí nemovitosti to funguje tak, že si v daňovém přiznání sami vyčíslíte zálohu na daň. Záloha činí čtyři procenta ze sjednané ceny a je potřeba ji uhradit nejpozději poslední den lhůty pro podání daňového přiznání. Pokud se výsledná daň vyměřená finančním úřadem od zaplacené zálohy liší, dostanete od úřadu platební výměr, z nějž zjistíte, kolik máte na dani případně doplatit. 


Prihlásiť