Jak na koupi domu nebo bytu

Obsah říjnového vydání

Aktuální číslo časopisu dTest 10/2018 Obsah říjnového vydání

Vydané: 1.2.2018    Publikované v časopise 2/2018

Nebaví vás platit každý měsíc nájemné a rozhodujete se pořídit si vlastní bydlení nebo plánujete koupit chaloupku pro rodinnou rekreaci? Většinu lidí, kteří se tak rozhodnou, čeká životní investice a řada nástrah po cestě k ní. Koupě domu nebo bytu je závažné rozhodnutí nejen z pohledu osobního a finančního, ale i z pohledu práva. 

Ať už vybíráte na internetu, chodíte po prohlídkách či vám makléř servíruje jednu nabídku za druhou, hlavně se nenechte unášet emocemi, nepodléhejte krásnému prvnímu dojmu, superlativům a tezím o tom, že dalších pět lidí čeká jen na to, aby mohlo složit zálohu. Důkladná příprava a uvážené rozhodování je nezbytným předpokladem pro spokojené bydlení.

Vady právní či faktické

Vzbudí-li nemovitost váš zájem, řadu informací lze najít v takzvaných veřejných seznamech. Za některé věci se platí, ale nahlížet do katastru nemovitostí lze i přes internet a k základním informacím se dostanete bezplatně, podrobnosti jsou pak zpoplatněné a výpis vám vyjedou na každém Czech pointu (na poště nebo na úřadě). Ve výpisu pak ověřujte právní stav, zdali na nemovitosti není zástavní právo, věcné břemeno či není zatížena jiným věcným právem. U rodinných domků zkontrolujte, komu patří jak pozemek pod domem, tak kolem něho. V případě, že pozemek vlastní jiná osoba než dům, má předkupní právo. Rovněž by nebylo příjemné zjistit, že k domu není přístupová cesta, protože zahrada patří sousedovi, který si brousil zuby i na domeček uprostřed jeho pozemků stojící. Nová legislativa umožňuje do katastru nemovitostí zapisovat i nájemní vztahy, to bude ale spíše výjimečné, a tak se ujistěte, jestli náhodou byt nemá v nájmu synovec majitele s velmi „výhodnou“ smlouvou. Nájem totiž se změnou vlastníka automaticky nezaniká.

Stavebně technický stav nemovitosti není jen otázkou pěkné výmalby a dobře vypadajících obkladů, zaměřte se také na celkový stav budovy, jak vypadá střecha, výtah i společné prostory. Nízké poplatky nemusejí znamenat, že v brzké době nebude třeba vysoké investice z důvodu renovací celého domu. Kdo si neví rady, může využít služeb externích odborníků, kteří se zaměřují na inspekce nemovitostí pro kupující. Pokud vady objevíte před nákupem, můžete si vytvořit představu, kolik vás budou stát rekonstrukce a zároveň si vytvoříte prostor pro jednání o snížení ceny.

V případě koupě bytu doporučujeme prověřit také hospodaření společenství vlastníků či družstva. O sousedských vztazích se bohužel člověk to nejpodstatnější dozví, až když bydlí. Předem lze ale určitě zjistit, jak se u domu parkuje, jaká je dostupnost dopravy, občanská vybavenost a podobně. Na místo se určitě vypravte v době, kdy běžně jezdíte do práce a z práce. To, že v sobotu byly ulice prázdné, neznamená, že ve všední den v nich nebude zácpa komplikující včasný příchod do zaměstnání. Kupujete-li novou nemovitost na kraji zastavěné plochy a těšíte se na výhled do polí a luk, prověřte si územní plán obce, můžete si ušetřit zklamání ve chvíli, kdy by mohla pokračovat další fáze výstavby.

Práva kupujícího podle prodávajícího

Situace a práva kupujícího z vad se budou značně lišit podle toho, kdo je prodávajícím. Kupujete-li nový byt od developera, nemovitostního fondu či jiné osoby, pro kterou je prodej nemovitostí podnikáním, jste spotřebitelé a i dům či byt je podle názorů našich soudů zbožím. Prodej zboží i ochrana spotřebitele má u nás i v celé Evropské unii poměrně přísná pravidla. I nemovitost lze koupit takzvaně v obchodě a dožadovat se podle toho svých práv. Nový dům či byt musí mít jakost podle smlouvy a i zde platí, že vada, která se projeví v prvním půlroce, byla už v době převzetí, aniž by to kupující musel prokazovat. S nároky ale určitě nelze zacházet úplně stejně jako při nákupu bot či elektroniky, ačkoliv je úprava stejná. Výměna bytu nebo domu se musí posuzovat s ohledem na druh vady a přiměřenost takového požadavku, stejně tak možnost odstoupení od smlouvy je možností krajní a značně komplikovanou. Požadovat slevu či opravu ale můžete prakticky z jakékoliv vady.

I zde pro prodávající podnikatele platí zákon o ochraně spotřebitele, který určuje třídenní lhůtu pro rozhodnutí o reklamaci a třicetidenní lhůtu k odstranění vady. S ohledem na charakter nemovitostí a způsoby oprav ale na lhůty lidé bývají shovívavější, než u zboží běžné spotřeby. Stěhovat se kvůli kapajícímu kohoutku asi nikdo nechce. Práva kupujícího jako spotřebitele lze uplatňovat po dobu 24 měsíců, v případě nákupu použité věci lze po dohodě lhůtu zkrátit na 12 měsíců. Poměrně obvyklé je u nových nemovitostí sjednávat záruku, která může ale mít jen lepší podmínky než zákonná odpovědnost a obvykle je delší. Zárukou se prodávající zavazuje, že nemovitost si udrží po určitou dobu svoji jakost, konkrétní podmínky jsou na vzájemné domluvě.

Bez ohledu na to, jestli nemovitost prodával podnikatel v oboru nebo běžný člověk, skryté vady lze vytýkat až pět let od nabytí nemovitosti, práva kupujícího se ale řídí obecnou úpravou odpovědnosti za vady z kupní smlouvy bez zvláštních výhod pro spotřebitele. Kupujete-li nemovitost od předchozího majitele, který s ní nepodnikal, vaše práva jsou o něco slabší, ale zase proti sobě nemáte profesionála, který se v oboru vyzná a ví, jak různé věci obejít. To, že je prodávajícím právnická osoba, nemusí vždy znamenat, že jako kupující budete mít postavení spotřebitele. Prodává-li se nepotřebný služební byt, podniková rekreační chata či pozemek, nemusí se jednat o výkon podnikatelské činnosti a kupující i prodávající budou mít stejné postavení.

Jako kupující pak máte povinnost nemovitost převzít s daleko větší péčí, než pokud byste ji kupovali jako spotřebitelé. Zejména zjevné vady je třeba oznámit hned, skryté maximálně do pěti let. Odstranění vady má proběhnout v přiměřené lhůtě, jejíž délka se bude v individuálních situacích lišit. Třicetidenní lhůta k vyřízení reklamace včetně odstranění vady zde neplatí. U vad se pak rozlišuje, zda jsou podstatným nebo nepodstatným porušením smlouvy. Podstatné vady, tedy takové, o kterých kdybyste předem věděli, smlouvu byste neuzavřeli, umožňují požadovat slevu, opravu či odstoupení od smlouvy. Výměna nemovitosti z povahy věci asi nebude přicházet v úvahu. Co přesně je v praxi takou podstatnou vadou, se moc neví, ještě neexistuje žádné rozhodnutí vyšší soudní instance. Asi si lze představit „dům hrůzy“, který pod omítkou ukrývá prohnilé zdi a trámy se zamaskovanou dřevomorkou a podobně.

Prodávající ale neodpovídá za vady, které lze při běžné pozornosti zjistit už před koupí, proto je lepší mít kupovanou nemovitost zmapovanou odborníkem, než se později dohadovat, zda vada byla či nebyla zjevná a zda je podstatná či ne. U nepodstatných vad vzniká nárok na opravu či slevu. Neodstraní-li prodávající vadu či odmítne-li ji odstranit, lze od smlouvy odstoupit nebo požadovat slevu. Zákon šalamounsky říká, že nepodstatným porušením smlouvy je to, co není podstatným porušením. S ohledem na to, že při prodeji nemovitosti mezi běžnými lidmi se většinou bude jednat o starší nemovitost či svépomocnou stavbu, ne vše, co se vám jako vada jeví, musí ze své podstaty vadou v právním smyslu být.

Pokud si například ve smlouvě nedomluvíte novou výmalbu, musíte počítat s tím, že stávající bude opotřebovaná, což není vada, ale přirozený stav starší nemovitosti. Naopak, pokud má být byt předán zcela vyklizen, bude vadou, pokud v něm k datu převzetí bude nábytek a staré haraburdí.

Úpadek nebo exekuce

Koupit nemovitost od zadluženého vlastníka může zadělat na velký problém. Probíhá-li přímo exekuce nebo úpadkové řízení, majetek bývá blokován. Před tím ale může panovat i poměrně dlouhé období nejistoty, kdy se věřitelé mohou domáhat neplatnosti převodu, cítí-li se jím zkráceni na svých právech. Koupíte-li ale nemovitost v dražbě, právě z důvodu předchozí exekuce či konkurzu, tak už bývá od dluhů očištěna. Probíhající exekuce či úpadek je závažná záležitost, která vyžaduje značnou opatrnost a dobrou práci právníků, aby vše proběhlo bez rizika. 


Prihlásiť