Kontrola plynového kotle v nájemním bytě

Obsah aprílového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 4/2021 Obsah aprílového dTestu

Publikované v časopise 1/2021

Nejen občanský zákoník a další právní předpisy, ale i samotná nájemní smlouva stanoví, v kterých případech provádí údržbu a opravy nájemního bytu nájemce a v kterých pronajímatel. Ne vždy je však rozdělení péče o byt zřejmé. Jeden z nejčastějších dotazů, jež řeší naše spotřebitelská poradna, se týká povinnosti obstarat a zaplatit prohlídku plynového kotle. Kdy tato povinnost leží na pronajímateli a kdy na nájemci? Jak je to s kontrolou a čištěním spalinových cest či bojleru? A proč je vhodné prohlídky nezanedbávat?

Stav způsobilý k užívání, běžná údržba a drobné opravy

Podle občanského zákoníku musí pronajímatel předat nájemci byt ve stavu způsobilém k užívání, což mimo jiné znamená, že musí být vybaven funkčním plynovým kotlem, pokud je tedy byt vytápěn tímto způsobem. Domluví-li se společně jinak, tedy například že kotel pořídí nájemce, musí mu pronajímatel za to poskytnout náhradu v penězích či ponížit sjednané nájemné. Pokud ovšem taková dohoda neexistuje, je to pronajímatel, kdo pořizuje a hradí kotel, včetně zajištění revizní kontroly, která je podmínkou pro uvedení kotle do provozu.

V průběhu trvání nájemního vztahu má běžnou údržbu a drobné opravy v bytě provádět nájemce. Co vše spadá pod pojem běžná údržba a drobné opravy, upřesňuje nařízení vlády výčtem konkrétních činností a finančními limity.

Mezi povinnosti pronajímatele patří mimo jiné řádné provádění revizí plynového kotle. Je však třeba rozlišovat mezi revizí a servisními prohlídkami kotle. Revizi kotle provádí zpravidla při jeho uvedení do provozu kvalifikovaný revizní technik. Jejím účelem je kontrola správného zapojení kotle a zabránění úniku plynu.

Oproti tomu servisní prohlídky provádí servisní technik, který kontroluje, zda plynový kotel řádně funguje, a provádí údržbu spočívající v mazání, čištění či seřizování. Servisní prohlídku je povinen zajistit a uhradit nájemce. Nájemní smlouva může upravit péči o byt odlišně od zákona, nesmí však nájemce zkracovat na jeho právech, tedy ukládat mu více povinností než zákon.

Jak často a proč kontrolovat kotel

Zatímco právnické osoby jsou povinny provádět revizi plynového kotle jednou za tři roky a servisní prohlídky jednou ročně, fyzickým osobám není frekvence těchto kontrol stanovena. Jak revize, tak servisní prohlídky ovšem mohou být podmínkou pro uznání reklamace plynového kotle či pro vyplacení pojistného plnění v případě škodní události u pojištění nemovitosti nebo domácnosti. Nemluvě o tom, že v důsledku jejich neprovádění může dojít ke vzniku škody na majetku nebo újmě na zdraví. Lze tedy jedině doporučit provádět revize i servisní prohlídky kotle nejen v nájemním bytě ve výše uvedených lhůtách platných pro právnické osoby.

S prohlídkami plynového kotle souvisejí i kontrola a čištění spalinových cest, což je pro domácnosti povinné jednou ročně. Pokud jsou spalinové cesty součástí bytu, je k jejich kontrole a čištění povinen nájemce, revize jdou opět za pronajímatelem. Nemělo by se však zapomínat ani na údržbu například bojleru. Protékající bojler totiž může zvýšit spotřebu vody o množství odpovídající desítkám tisíc korun ročně. Jeho kontrolu má podle zákona zajistit nájemce.

Následky neplnění povinností

Vzhledem k tomu, že pojmy revize a kontrola mohou splývat, respektive pronajímateli a nájemci nemusí být zcela jasné, jak si péči o různá zařízení bytu rozdělit, je vhodným řešením upravit si tyto povinnosti v nájemní smlouvě. Bez ohledu na to, jak rozděluje údržbu a opravy v bytě mezi pronajímatele a nájemce zákon či nájemní smlouva, doporučujeme nájemci, aby pravidelně kontroloval zařízení bytu, jelikož pronajímatel nemá většinou možnost zjistit existenci závad a v případě jejich neoznámení může být za případné škody odpovědný nájemce. Navíc pořídit nový plynový kotel v případě rozbití starého má sice pronajímatel, ale ten by mohl požadovat po nájemci částečnou úhradu jeho ceny, pokud by zanedbal jeho údržbu.

Objevují se i případy, kdy v důsledku špatného stavu plynového kotle dojde k úniku oxidu uhelnatého, jehož následkem je smrt nájemce. Trestní soudy pak musejí řešit, zda se pronajímatel dopustil usmrcení z nedbalosti. I samotné soudy připouštějí, že odpověď na otázku, kdo je v konkrétním případě povinen udržovat kotel v řádném stavu, není jednoduchá. Jakýkoliv verdikt soudu však nemůže vrátit zbytečně ztracený život, na což by měl pronajímatel pamatovat a raději kontrolovat plnění nájemcových povinností.


Prihlásiť