Stavba a rekonstrukce domu či bytu aneb Smlouva o dílo

Obsah prosincového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 12/2018 Obsah prosincového dTestu

Vydané: 2.8.2018    Publikované v časopise 8/2018

Oproti smlouvě kupní spočívá smlouva o dílo převážně v určité činnosti a práci. Smlouva o dílo a zhotovení věci na zakázku ale mají rozdílná pravidla. Kupujete-li si věc, která se má teprve vyrobit a celý proces včetně materiálu zajistí prodejce, postupuje se podle pravidel pro kupní smlouvu. Do této kategorie spadá například výroba nábytku. O smlouvu o dílo se jedná v situacích, kdy dodáte materiál, který si necháte zpracovat. Práce zhotovitele tak převažuje nad vlastním materiálem.

Záležitosti týkající se zhotovení stavby jsou ale dílem vždy. Necháte-li si postavit dům, nezáleží na tom, jestli to bude z vlastních, nebo stavitelem dodaných materiálů, uzavírat budete smlouvu o dílo. Stejné to bude s rekonstrukcemi koupelen, opravami podlah či výměnou oken. Důležité je to zejména v otázce záruk a odpovědnosti za vady.

Cena díla a její určení

Cena díla je pro každého jistě důležitá, ale nejedná se o takzvanou podstatnou náležitost smlouvy. Domluvíte-li se s někým, že vám za úplatu něco udělá, ale nedohodnete si přesnou cenu, smlouva bude i bez této položky platná. Jak se ale zjistí, kolik se má nakonec zaplatit? Cena by měla odpovídat obvyklé úplatě za podobnou službu v daném místě. Neznámá cena sice smlouvu nezruší, ale problémy udělá. Představa o tom, co je obvyklá cena, se bude mezi zhotoviteli a zákazníky zpravidla dost lišit. Domluvit se na ceně předem tedy berte jako základ, i když to není zákonná podmínka.

Na vyřízení reklamace včetně odstranění vady má podnikatel 30 dní. Ovšem provádí-li stavební práce třeba váš soused (tedy nepodnikatel), vytýkání vad neprobíhá v režimu zákona o ochraně spotřebitele a lhůta na vyřízení není zákonem určena.

Někdy nastane situace, kdy cenu předem určit pros­­tě nelze. Zedník dostane za úkol zrekonstruovat starou koupelnu, ale neví, co je pod obklady. V takových případech se cena určuje se souhlasem obou stran odhadem, který z logiky věci připouští, že výsledek bude trochu jiný. Má to ale své meze. Nelze odhadnout, že oprava bude stát pár stovek, a naúčtovat několik tisíc. Občanský zákoník k tomu říká, že jestliže zhotovitel po uzavření smlouvy zjistí, že cenu stanovenou odhadem je třeba podstatně zvýšit, musí to objednateli oznámit a zdůvodnit. Pokud to neudělá bez zbytečného odkladu poté, co nutnost překročení odhadu zjistí, nemá nárok na zaplacení rozdílu. Budete-li rekon­struo­vat koupelnu a na závěr vám dá řemeslník fakturu s 20% navýšením, které odůvodní tím, že beton byl moc tuhý a jeho vysekáním si poškodil nástroje, nemá nárok na zaplacení rozdílu v ceně. Pokud by to ale oznámil hned při zjištění vyšší ceny prací oproti původnímu odhadu, pro objednatele se nabízejí dvě možnosti. Pokud neudělá nic, platí, že se zvýšením ceny souhlasí. Druhou variantou je odstoupení od smlouvy a zaplacení jen toho, co bylo provedeno. Někdy by mohl být problém určit, co konkrétně znamená „potřeba cenu podstatně zvýšit“. Zpravidla se uvádí, že jde o překročení odhadnuté ceny o deset a více procent. Záležet to ale bude na konkrétní hodnotě zakázky.

U složitější, zejména stavební a rekonstrukční práce je obvyklé a doporučované sjednávat cenu podle rozpočtu, v němž jsou uvedeny jednotlivé položky, práce a jejich cena. Je-li dopředu určena pevná cena nebo cena podle rozpočtu, nemůže žádná ze smluvních stran požadovat změnu, ani pokud by bylo třeba vynaložit více úsilí a nákladů, než se na začátku předpokládalo. Pouze pokud by nastala nějaká naprosto nepředvídatelná okolnost, která by provedení díla podstatně ztížila (například v červenci začalo ztuha mrznout, v listopadu přišly rozsáhlé povodně), může o zvýšení ceny rozhodnout soud.

Existuje ale určitá nenápadná formule, kterou lze přísné podmínky rozpočtu obejít, a na tu je třeba dávat bedlivý pozor. Zhotovitel totiž může rozpočet navrhnout s výhradami a pod takovým označením ho přiřadit ke smlouvě či do podmínek. Pokud je dána výhrada, že se nezaručuje úplnost, nebo výhrada, že rozpočet je nezávazný, může zhotovitel požadovat zvýšení ceny. V případě neúplného rozpočtu se tak do ceny mohou promítnout předem nepředvídané práce a činnosti, u nezaručeného rozpočtu pak rozdíl mezi předvídanými a zhotovitelem účelně vynaloženými náklady. Pokud objednatel s takovým zvýšením nesouhlasí, cenu stanoví soud, což je vždy nemilé a prodraží se to o další výlohy. I v případě nezaručených a neúplných rozpočtů platí, že zhotovitel musí změny ohlásit bez zbytečného odkladu, jinak nemá nárok na jejich uhrazení. Objednatel zase může od smlouvy bez zbytečného odkladu odstoupit, dozví-li se o vyšších nákladech, které překročí 10 % ceny původního rozpočtu.

V případě provádění stavby může nastat ještě jedna neočekávaná situace. Zjistí-li se, že je na místě skrytá překážka (například zapomenutá skládka chemikálií nebo archeologické naleziště) bránící provést dílo dohodnutým způsobem, může zhotovitel navrhnout změnu smlouvy, tedy i změnu ceny. Na dobu dohadování se práce mohou přerušit, a nedojde-li k dohodě, kterákoliv strana může od smlouvy odstoupit. Zhotoviteli ale náleží úhrada ceny za to, co už udělal před objevením překážky.

Provádění díla a věci k dílu

Většinou předpokládáme, že zhotovitel bude dílo provádět osobně. Může však na jeho výrobu „pouze“ dohlížet, pokud není provedení závislé na jeho osobních vlastnostech. Zhotovitel by měl vše obstarat sám s potřebnou péčí a dílo dokončit včas. Pokud není přesně ujednáno, do kdy má být hotovo, měl by čas plnění odpovídat době přiměřené k povaze věci a díla. V takovém případě je ale čas ujednán ve prospěch zhotovitele, bude tedy spíše delší než kratší.

Řemeslníci mají postupovat samostatně, konkrétní příkazy ohledně způsobu provádění díla jsou pro ně závazné, pokud je to dopředu domluveno. Chcete-li do prací více mluvit, domluvte se na tom předem, předejde se tak nemilým nedorozuměním. Kontrolovat provádění díla však lze bez jakýchkoliv zákonných omezení. Provádíte-li například stavbu nebo bytovou rekonstrukci, není od věci k tomu najmout odborníka. Může odhalit to, co sami nevidíte, a ve výsledku ušetřit dost peněz na opravách. Jeho práce má formu smlouvy o kontrolní činnosti. Chcete-li, aby váš kontrolor mohl dávat přímé příkazy řemeslníkům, pamatujte na to ve smlouvě o dílo. Kdyby kontrola nebyla provedena správně, zanikne právo kontrolora na odměnu a zároveň mu vznikne povinnost uhradit škodu, kterou objednavatel nemůže na zhotoviteli díla účinně vymoci.

Zadáváte-li někomu dílo, předpokládáte, že jde o odborníka, který si s ním umí poradit a posoudit, zda bude váš záměr realizovatelný a funkční. Jestliže k provedení díla dodáte součásti a věci, musí vás upozornit, zda jsou vhodné, stejně tak vám musí vysvětlit, proč nelze z odborného hlediska postupovat podle vašich instrukcí. Trváte-li i přesto na svém, nenese zhotovitel odpovědnost za vady, které zakomponované věci nebo nevhodné příkazy způsobí.

Zajímavý je i právní pohled na věci, které jsou do díla zapracované. Pokud je opatřil zhotovitel, má vůči vám postavení prodávajícího. Když si necháte v domě udělat nové topení, práce se řídí úpravou smlouvy o dílo, ale třeba odpovědnost za vady u namontovaného kotle se už bude posuzovat jako u kupní smlouvy, ač je vše zahrnuto pod jednu dohodu a jednu fakturu. Na každý z prvků může být jiná záruka či zákonná odpovědnost. Nenechte se odbýt tím, že na součástky se poskytuje jen půlroční záruka, ze zákona každý prodejce odpovídá dva roky za vady prodané věci.

Převzetí díla

Dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno. Aby mohlo být považováno za dokončené, musí být předvedeno, že je způsobilé sloužit svému účelu. Dům by měl stát, topení topit a v koupelně by měla téct voda z kohoutků či sprchové hlavice ve chvíli, kdy ji pustíte.

Při přebírání díla má své povinnosti i objednatel. Dokončené dílo převzít musí – buďto s výhradami, nebo bez výhrad. Je tedy třeba být obezřetní. Převezmete-li dílo bez výhrad, nemusíte být úspěšní při reklamaci zjevných vad. Objednáte-li si obklady do kuchyně v červené barvě a bez výhrad převezmete modrou kuchyni, lze předpokládat, že jste spokojení, jinak byste přece výhrady při přebírání uplatnili. Důsledky převzetí se tedy týkají především zjevných vad. Naopak nikdo nemůže po zákazníkovi chtít, aby na první pohled zjistil, že obkladač zvolil nesprávné lepidlo na dlaždičky nebo zedník špatně rozmíchal maltu. Taková vada nejspíše nebude zpočátku zjevná a projeví se až později při používání.

Jde-li o stavbu, objednatel nemá právo ji nepřevzít kvůli drobným vadám, které nebrání jejímu užívání po funkční či estetické stránce ani užívání podstatným způsobem neomezují. Chybějící kličku u okna můžete zhotoviteli vytknout, ale s podobnými drobnostmi prostě stavbu převzít musíte, pokud si to předem ve smlouvě neupravíte jinak. Na povinnosti opravit vady to samozřejmě nic nemění.

Záruční doba

Stará právní úprava, která stále přežívá v povědomí podnikatelů i zákazníků, stanovila u smlouvy o dílo šestiměsíční záruční dobu a u oprav věcí dobu tříměsíční. Tato ustanovení bez náhrady zrušil nový občanský zákoník k 1. lednu 2014. Zákonná záruka na dílo či opravu tedy de facto neexistuje, to ale neznamená, že se na záruce se zhotovitelem nemůžete předem domluvit a podle nabízené délky záručního servisu i vybírat.

Podle současné úpravy ale zákazník není úplně na holičkách, ani když je bez záruky a zhotovená věc se rozbije. Dílo má vadu, pokud neodpovídá smlouvě, tedy při výrobě či sestavování nebylo dodrženo to, co bylo domluveno, zejména v oblasti kvality a provedení. Důležité je, že zhotovitel odpovídá za vadu, která byla na věci od počátku, jen jste o ní nevěděli (tedy nebyla zjevná). Zákazník může úspěšně reklamovat až dva roky od převzetí, v případě staveb pět let, přičemž k případnému úspěchu v soudním sporu je třeba pamatovat na to, že vady je nejlépe vytýkat bezprostředně po jejich zjištění.

Možnosti nápravy

V konkrétních nárocích odkazuje občanský zákoník na ustanovení o kupní smlouvě. Musíte tedy rozlišovat, zda se jedná o vadu, která je podstatným porušením smlouvy a kdybyste o ní dopředu věděli, rozhodně byste v žádném případě smlouvu neuzavírali, nebo o vady, které podstatným porušením smlouvy nejsou. Rozlišení bude vycházet z vašich potřeb při uzavírání smlouvy, ale také z obvyklosti výskytu dané vady. I vaše nároky se liší podle typů vad. U těch podstatných přichází v úvahu celá škála požadavků od opravy přes slevu, provedení náhradního díla až po odstoupení od smlouvy s nárokem na vrácení peněz. U nepodstatných vad máte nárok na opravu či slevu.

U staveb platí ještě jedna specialita – za vady není odpovědný jen zhotovitel, se kterým máte přímo podepsanou smlouvu, ale i všichni subdodavatelé, kteří se na stavbě podíleli, správce stavební dokumentace i stavební dozor. Když se tedy „náhodou“ stane, že developer po předání domu pro jistotu zkrachuje, vady za něj bude muset řešit ten, kdo stavbu reálně prováděl.

Než se pustíte do oprav kulturní památky

Při opravě, rekonstrukci, restaurování nebo jiné úpravě kulturní památky je vlastník povinen si předem obstarat závazné stanovisko od obecního úřadu obce s rozšířenou působností. Jde-li o národní kulturní památku, vydává závazné stanovisko krajský úřad. Závazné stanovisko určí, zda jsou zamýšlené práce přípustné a za jakých podmínek. Rozhodnutí vychází z vyjádření Národního památkového ústavu. Teprve po obdržení závazného stanoviska je možné podat ke stavebnímu úřadu ohlášení či žádost o stavební povolení. Stavební úřad musí při svém rozhodnutí o povolení či nepovolení prací stanovisko respektovat.

Co se týče provádění stavební činnosti v archeologickém nalezišti, je vlastník povinen stavební činnost předem oznámit Archeologickému ústavu Akademie věd ČR. Učiní-li vlastník archeologický nález, má povinnost jej oznámit příslušnému muzeu či archeologickému ústavu. Zároveň musí přerušit práce a případně provést opatření, která zabrání poškození či zničení nálezu.

Týká-li se oprava jednotlivých prvků stavby, například andílků na fasádě nebo kování, je oprávněn ji provést pouze restaurátor vybavený povolením k restaurování od ministerstva kultury. Pokud vlastník provede práce na památce bez závazného stanoviska nebo nedodrží jeho podmínky, může mu být uložena vysoká pokuta.


Prihlásiť