Nová pravidla pro realitní kanceláře

Obsah červencového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 7/2020 Obsah červencového dTestu

Publikované v časopise 6/2020

Realitní kanceláře a makléře často předbíhá jejich nechvalná pověst. Někteří zákazníci si stěžují na laxnost či neodbornost při poskytování služeb, nebo dokonce na triky rea-litních kanceláří vedoucí k získání provize bez práce. Na druhou stranu, pokud budete jednat na vlastní pěst, můžete postrádat jak odborné znalosti, tak obchodní dovednosti. Dlouho připravovaný a očekávaný zákon o realitním zprostředkování, který nabyl účinnosti dne 3. března letošního roku, posiluje postavení spotřebitelů a měl by pomoci řešit problémy na realitním trhu.

Zprostředkovatelská smlouva

Realitní kancelář funguje především jako zprostředkovatel mezi nabízejícím a poptávajícím. Její služby tak využívají jednak ti, kteří nabízejí svou nemovitost, tedy prodávající či pronajímatelé. Obracejí se však na ni i kupující nebo nájemci, kterým má realitní kancelář obstarat nemovitost podle jejich specifikace. Za tímto účelem je uzavírána smlouva o realitním zprostředkování. Ta se dříve řídila obecnou úpravou občanského zákoníku a často byla psána tak, aby vyhovovala spíše realitním kancelářím než jejich klientům. Zákonem o realitním zprostředkování dostala smlouva na míru ušitý kabát, který vychází z předchozích špatných zkušeností zákazníků a více je chrání, zejména pak ty v postavení spotřebitele. Stále však platí, že je třeba být při jednání s realitní kanceláří ostražití.

Při pořizování nemovitosti hrají velkou roli emoce, ty je nutné držet na uzdě a zapojit spíše rozum. Podpis zprostředkovatelské smlouvy by neměl být unáhlený, i když realitní zprostředkovatel vyvíjí nátlak například obehraným trikem, že má mnoho zájemců.

Měli byste si ujasnit, co všechno chcete, aby realitní kancelář zajistila. Slovy zákona je realitní zprostředkování činností, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, tedy typicky smlouvy o prodeji/koupi či pronájmu nemovitosti. Zákon pak uvádí příklady konkrétních poskytovaných služeb, jde především o inzerování nabídek a marketing, posouzení stavu nemovitosti a obstarání stavebně technické dokumentace, zpracování návrhu prodejní ceny či nájemného, zprostředkování poskytnutí právních služeb a zprostředkování či poskytnutí úschovy. Je vhodné ve smlouvě výslovně stanovit rozsah poskytovaných služeb a zahrnout mezi ně například i pomoc se sjednáním hypotéky.

Co musí a naopak nesmí být ve smlouvě

Zprostředkovatelská smlouva musí být uzavřena vždy písemně. Povinně obsahuje kupní cenu, nájemné nebo jinou úplatu, případně alespoň způsob jejího určení, je-li realitní smlouva sjednána jako úplatná. Obdobně musí být stanovena i provize realitní kanceláře. Chybí-li určení těchto částek nebo není-li smlouva uzavřena písemně, je neplatná, upozorní-li na to zákazník.

Zprostředkovatelská smlouva a realitní smlouva nesmí být sepsány na téže listině, v takovém případě by klient mohl namítat, že nejsou platné.

Sjednají-li si strany výhradní zastoupení, mělo by se tak stát písemně, jinak může klient opět namítat neplatnost takového ujednání. Navíc výhradní neboli exkluzivní zprostředkování může být s klientem – spotřebitelem dohodnuto maximálně na šest měsíců s možností opakovaného prodloužení.  Pokud totiž není realitní kancelář dostatečně aktivní, exkluzivita blokuje zákazníka v tom, aby si našel zájemce sám nebo prostřednictvím jiné realitní kanceláře.

Ze stejného důvodu zákon umožňuje klientovi - spotřebiteli zprostředkovatelskou smlouvu sjednanou na dobu neurčitou vypovědět ve lhůtě nejvýše jednoho měsíce.

Původně bylo navrhováno, aby zákon zakázal ukládání smluvních pokut zákazníkovi za nedodržení jeho povinností. Nakonec takový zákaz neobsahuje. I když pokuty nemusí být vždy platné například proto, že jsou v rozporu se zákonem, raději dobře zvažte, zda smlouvu obsahující pokuty podepíšete. Smlouva však může obsahovat i smluvní pokuty pro případ, že nedodrží své povinnosti realitní kancelář.

Provize

Zákon podrobněji upravuje provizi. Má-li být placena bez ohledu na uzavření realitní smlouvy, musí to být ve smlouvě uvedeno. Zákazník má právo znát výši provize placenou druhou stranou.

Někteří zájemci ve snaze vyhnout se zaplacení provize počkají, až jim skončí zprostředkovatelská smlouva s realitní kanceláří, a sami pak kontaktují zájemce, kterého jim realitní kancelář obstarala. Proto realitní kanceláře uplatňují ustanovení, podle kterého musí být zaplacena provize i po vypršení trvání zprostředkovatelské smlouvy, jestliže realitní smlouva byla uzavřena s tou osobou, kterou realitní kancelář vyhledala.

Někdy však není realitní kancelář dostatečně aktivní nebo nedotáhne věc do konce. V zákoně je proto uvedeno, že provize od zákazníka - spotřebitele v takovém případě realitní kanceláři nenáleží, jestliže v době platnosti smlouvy pochybila nebo se dostatečně nečinila.

Provize může být splatná nejdříve okamžikem, kdy realitní kancelář obstará příležitost k uzavření realitní smlouvy. Ovšem zákon umožňuje, aby byla zaplacena záloha na provizi, v případě spotřebitele nesmí být vyšší než dvě třetiny provize. Co se týče plateb realitní kanceláři, je zakázáno, aby zákazník - spotřebitel platil šekem či směnkou.

Rezervační smlouva

Nový zákon neupravuje rezervační smlouvu, kterou se zákazník zavazuje koupit či pronajmout nemovitost. Problémem rezervačních smluv bývá ustanovení, podle kterého realitní kanceláři propadá zaplacený rezervační poplatek, když nedojde ke koupi či pronájmu nemovitosti. Předpokládáme však, že pro rezervační poplatek budou díky novému zákonu platit stejná pravidla jako pro provizi. To by znamenalo, že na zaplacení rezervačního poplatku by neměla realitní kancelář právo, pokud by neobstarala příležitost prodeje či pronájmu.

Jelikož zákazníkovi – spotřebiteli nesmí být uložena povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, neměl by být ani placen rezervační poplatek, jestliže nedojde k uzavření realitní smlouvy. Ovšem u ustanovení nového zákona týkajících se provize lze najít i opačnou argumentaci, podle níž by právo na rezervační poplatek vzniklo bez ohledu na uzavření realitní smlouvy. Přikláníme se k názoru, že rozhodující pro vznik práva na rezervační poplatek je aktivita či naopak nečinnost realitní kanceláře a důvody, proč nedošlo k uzavření realitní smlouvy.

Jak na úschovu

Realitní kancelář může obstarat i úschovu finan­čních prostředků, nejčastěji u banky či advokáta. V minulosti byla považována za rizikovou úschova poskytovaná přímo realitní kanceláří, zejména z důvodu chybějícího pojištění odpovědnosti. Nově může realitní kancelář provést úschovu na základě písemné žádosti a písemně musí být potvrzena i samotná úschova.

Složené finanční prostředky mohou být uloženy odděleně na účtu realitní kanceláře. A banka musí být vyrozuměna, že majitelem uschovaných prostředků je někdo jiný než kancelář.

Zákon dále stanoví povinnost vést evidenci úschov se záznamy o jednotlivých úschovách a umožňuje jen bezhotovostní nakládání s peněžitými prostředky v úschově.

Pravdivé informace o nemovitosti

Ne všechny realitní kanceláře poskytují pravdivé a úplné údaje o nabízených nemovitostech, ať už vědomě či z nedostatku znalostí. Za pravdivost a úplnost informací byl v minulosti odpovědný prodávající. S možným nedostatkem poskytnutých informací se nová úprava vyrovnává povinností zprostředkovatele předat klientovi aktuální výpis z katastru nemovitostí. Neučiní-li tak, může klient od smlouvy s realitní kanceláří v zákonem stanovených lhůtách odstoupit. Dále také realitní kancelář musí zákazníka informovat o konkrétních závadách a omezeních plynoucích nejen z katastru nemovitostí, ale i o těch, které jsou jí známé, nebo o těch, které by měla vzhledem ke své odbornosti vědět.

Kdo může být realitním zprostředkovatelem

Realitní kanceláře často čelily kritice ohledně nedostatku odbornosti svých makléřů. Ti dnes musí mít odpovídající stupeň vzdělání, případně praxi. Nedostatečné vzdělání či praxi lze nahradit odbornou zkoušku. Realitní makléř také musí splňovat podmínku bezúhonnosti.

Realitní zprostředkovatelé musí být nově pojištěni proti škodě způsobené klientovi s limitem ve výši 1 750 000 korun na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 korun pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Limity se snižují o polovinu v případě, že realitní zprostředkovatel pracuje výhradně pro realitní kancelář. Pojistné smlouvy se předkládají Ministerstvu pro místní rozvoj. Pojistku má pak právo vidět i klient, pokud o to požádá.


Prihlásiť