Stavba a rekonstrukce domu či bytu

Obsah septembrového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 9/2021 Obsah septembrového dTestu

Publikované v časopise 8/2021

Oproti smlouvě kupní spočívá smlouva o dílo převážně v určité činnosti a práci. Smlouva o dílo a zhotovení věci na zakázku ale mají rozdílná pravidla. Kupujete-li si věc, která se má teprve vyrobit, a celý proces včetně materiálu zajistí prodejce, postupuje se podle pravidel pro kupní smlouvu. Do této kategorie spadá například výroba nábytku. O smlouvu o dílo se jedná v situacích, kdy dodáte materiál, který si necháte zpracovat. Práce zhotovitele tak převažuje nad vlastním materiálem.

Záležitosti týkající se zhotovení stavby jsou ale dílem vždy. Necháte-li si postavit dům, nezáleží na tom, jestli to bude z vlastních nebo stavitelem dodaných materiálů, uzavírat budete smlouvu o dílo. Stejné to bude s rekonstrukcemi koupelen, opravami podlah či výměnou oken. Důležité je to zejména v otázce odpovědnosti za vady.

Cena díla a její určení

Cena díla je pro každého jistě důležitá, ale nejedná se o takzvanou podstatnou náležitost smlouvy. Domluvíte-li se s někým, že vám za úplatu něco udělá, ale nestanovíte si přesnou cenu, smlouva bude i bez této položky platná. Jak se ale zjistí, kolik se má nakonec zaplatit? Cena by měla odpovídat obvyklé úplatě za podobnou službu v daném místě. Neznámá cena sice smlouvu nezruší, ale problémy udělá. Představa o tom, co je obvyklá cena, se mezi zhotoviteli a zákazníky bude zpravidla dost lišit. Domluvit se na ceně předem berte tedy jako základ, i když to není zákonná podmínka.

Někdy nastane situace, kdy cenu předem určit prostě nelze. Zedník dostane za úkol zrekonstruovat starou koupelnu, ale neví, co je pod obklady. V takových případech se cena určuje se souhlasem obou stran odhadem, který z logiky věci připouští, že výsledek bude trochu jiný. Má to ale své meze. Nelze odhadnout, že oprava bude stát pár stovek, a naúčtovat několik tisíc. Občanský zákoník k tomu říká, že jestliže zhotovitel zjistí po uzavření smlouvy, že cenu stanovenou odhadem je třeba podstatně zvýšit, musí to objednateli oznámit a zdůvodnit. Pokud to neudělá bez zbytečného odkladu poté, co nutnost překročení odhadu zjistí, nemá nárok na zaplacení rozdílu. Budete-li rekon­struovat koupelnu a na závěr vám dá řemeslník fakturu s 20% navýšením, které odůvodní tím, že beton byl moc tuhý a jeho vysekáním si poškodil nástroje, nemá nárok na zaplacení rozdílu v ceně. Pokud by to ale oznámil hned při zjištění vyšší ceny prací oproti původnímu odhadu, pro objednatele se nabízejí dvě možnosti. Pokud neudělá nic, platí, že se zvýšením ceny souhlasí. Druhou variantou je odstoupení od smlouvy a zaplacení jen toho, co bylo provedeno. Někdy by mohl být problém určit, co konkrétně znamená „potřeba cenu podstatně zvýšit“. Zpravidla se uvádí, že jde o překročení odhadnuté ceny o deset a více procent. Záležet to ale bude na konkrétní hodnotě zakázky.

U složitější, zejména stavební a rekonstrukční práce je obvyklé a doporučované sjednávat cenu podle rozpočtu, v němž jsou uvedeny jednotlivé položky, práce a jejich cena. Je-li dopředu určena pevná cena nebo cena podle rozpočtu, nemůže žádná ze smluvních stran požadovat změnu, ani pokud by bylo třeba vynaložit více úsilí a nákladů, než se na začátku předpokládalo.

Existuje ale určitá nenápadná formule, kterou lze přísné podmínky rozpočtu obejít, a na tu je třeba dávat bedlivý pozor. Zhotovitel totiž může rozpočet navrhnout s výhradami a pod takovým označením ho přiřadit ke smlouvě či do podmínek. Pokud je dána výhrada, že se nezaručuje úplnost, nebo výhrada, že rozpočet je nezávazný, může zhotovitel požadovat zvýšení ceny. V případě neúplného rozpočtu se tak do ceny mohou promítnout předem nepředvídané práce a činnosti, u nezaručeného rozpočtu pak rozdíl mezi předvídanými a zhotovitelem účelně vynaloženými náklady. Nesouhlasí-li objednatel s takovým zvýšením, cenu stanoví soud, což je vždy nemilé a prodraží se to o další výlohy. I v případě nezaručených a neúplných rozpočtů platí, že zhotovitel musí změny ohlásit bez zbytečného odkladu, jinak nemá nárok na jejich uhrazení. Objednatel zase může bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit, dozví-li se o vyšších nákladech, které překročí 10 % ceny původního rozpočtu.

V případě provádění stavby může nastat ještě jedna neočekávaná situace. Zjistí-li se, že je na místě skrytá překážka (například zapomenutá skládka chemikálií nebo archeologické naleziště), bránící provést dílo dohodnutým způsobem, může zhotovitel navrhnout změnu smlouvy, tedy i změnu ceny. Na dobu dohadování se práce mohou přerušit, a nedojde-li k dohodě, kterákoliv strana může od smlouvy odstoupit. Zhotoviteli ale náleží úhrada ceny za to, co už udělal před objevením překážky.

Provádění díla

Většinou se očekává, že zhotovitel bude dílo provádět osobně. Může však na jeho výrobu „pouze“ dohlížet, pokud není provedení závislé na jeho osobních vlastnostech. Zhotovitel by měl vše obstarat sám s potřebnou péčí a dílo dokončit včas. Pokud není přesně ujednáno, dokdy má být hotovo, měl by čas plnění odpovídat době přiměřené k povaze věci a díla. V takovém případě je ale čas ujednán ve prospěch zhotovitele, bude tedy spíše delší než kratší.

Řemeslníci mají postupovat samostatně, konkrétní příkazy ohledně způsobu provádění díla jsou pro ně závazné, pokud je to dopředu domluveno. Chcete-li do prací více zasahovat, domluvte se na tom předem, předejde se tak nemilým nedorozuměním. Kontrolovat provádění díla však lze bez jakýchkoliv zákonných omezení. Provádíte-li například stavbu nebo bytovou rekonstrukci, není od věci k tomu najmout odborníka. Může odhalit to, co sami nevidíte, a ve výsledku ušetřit dost peněz na opravách. Jeho práce má formu smlouvy o kontrolní činnosti. Chcete--li, aby váš kontrolor mohl dávat přímé příkazy řemeslníkům, pamatujte na to ve smlouvě o dílo. Kdyby kontrola nebyla provedena správně, zanikne právo kontrolora na odměnu a zároveň mu vznikne povinnost uhradit škodu, kterou objednatel nemůže účinně vymoci na zhotoviteli díla.

Zadáváte-li někomu dílo, předpokládáte, že jde o odborníka, který si s ním umí poradit a posoudit, zda bude váš záměr realizovatelný a funkční. Jestliže dodáte k provedení díla součásti a věci, musí vás upozornit, zda jsou vhodné, stejně tak vám musí vysvětlit, proč nelze z odborného hlediska postupovat podle vašich instrukcí. Trváte-li i přesto na svém, nenese zhotovitel odpovědnost za vady, které zakomponované věci nebo nevhodné příkazy způsobí.

Převzetí díla

Při přebírání díla má své povinnosti i objednatel. Dokončené dílo převzít musí – buďto s výhradami, nebo bez výhrad. Je tedy třeba být obezřetní. Převezmete-li dílo bez výhrad, nemusíte být úspěšní při reklamaci zjevných vad. Objednáte-li si obklady do kuchyně v červené barvě a bez výhrad převezmete modrou kuchyni, lze předpokládat, že jste spokojení, jinak byste přece výhrady při přebírání uplatnili. Důsledky převzetí se tedy týkají především zjevných vad. Naopak nikdo nemůže po zákazníkovi chtít, aby na první pohled zjistil, že obkladač zvolil nesprávné lepidlo na dlaždičky nebo zedník špatně rozmíchal maltu. Taková vada zpočátku zjevná nejspíše nebude a projeví se až později při používání.

Jde-li o stavbu, objednatel nemá právo ji nepřevzít kvůli drobným vadám, které nebrání jejímu užívání po funkční či estetické stránce ani užívání podstatným způsobem neomezují. Chybějící kličku u okna zhotoviteli můžete vytknout, ale s podobnými drobnostmi prostě stavbu převzít musíte, pokud si to předem ve smlouvě neupravíte jinak. Na povinnosti vady opravit to samozřejmě nic nemění.

Odpovědnost za vady díla

Dílo má vadu, pokud neodpovídá smlouvě, tedy při výrobě či sestavování nebylo dodrženo to, co bylo domluveno, zejména v oblasti kvality a provedení. Zhotovitel odpovídá za vadu, která byla na věci od počátku, jen jste o ní nevěděli (tedy nebyla zjevná). Zákazník může úspěšně reklamovat až dva roky od převzetí, v případě staveb pět let, přičemž k případnému úspěchu v soudním sporu je třeba pamatovat na to, že vady je nejlépe vytýkat bezprostředně po jejich zjištění.

Možnosti nápravy

Rozlišuje se, zda se jedná o vadu, která je podstatným porušením smlouvy, a kdybyste o ní dopředu věděli, rozhodně byste smlouvu neuzavírali, nebo o vady, jež podstatným porušením smlouvy nejsou. Rozlišení bude vycházet z vašich potřeb při uzavírání smlouvy, ale také z obvyklosti výskytu dané vady. I vaše nároky se liší podle typů vad. U těch podstatných přichází v úvahu celá škála požadavků od opravy přes slevu, provedení náhradního díla až po odstoupení od smlouvy s nárokem na vrácení peněz. U nepodstatných vad máte nárok na opravu či slevu.

U staveb platí ještě jedna specialita – za vady není odpovědný jen zhotovitel, se kterým máte přímo podepsanou smlouvu, ale i všichni subdodavatelé, kteří se na stavbě podíleli, správce stavební dokumentace i stavební dozor. Když se tedy „náhodou“ stane, že developer po předání domu pro jistotu zkrachuje, vady za něj bude muset řešit ten, kdo stavbu reálně prováděl.


Prihlásiť