Jak na souseda potížistu

Obsah septembrového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 9/2021 Obsah septembrového dTestu

Publikované v časopise 8/2021

Říká se, že nejlepším je soused, kterého nemáte. Optimista může dodat, že nejlepším sousedem je příbuzný či rodinný přítel. I zpočátku zcela bezproblémový sousedský vztah se ale může později pokazit třeba kvůli záležitosti, kterou jeden ze sousedů považuje za banalitu, pro druhého je však zásadní. Prevenci i řešení sousedských sporů se tak věnuje celá řada právních předpisů.

Na zajištění spokojeného soužití sousedů české právo myslí už ve chvíli, kdy nemovitost ještě není postavena. Stavební předpisy určují například minimální vzdálenost mezi rodinnými domy, pravidla pro umístění oken, budování oplocení a malých staveb nebo výsadbu stromů. Rozhodující jsou zvyklosti v konkrétní zástavbě. Roli může hrát i souhlas souseda, už proto je vhodné s ním dobře vycházet. Pokud je stavba postavena takzvaně načerno, tedy bez příslušného povolení či ohlášení, může to vést k povinnosti ji odstranit.

Ohrožování či obtěžování sousedem

Jako sousedské se označuje ta část práva, která zakazuje vlastníkovi nemovitosti ohrožovat či obtěžovat nad míru místním poměrům jiného souseda. Takový zákaz se vztahuje nejen na vlastníka, ale i na další uživatele pozemku, domu, bytu nebo jiné nemovitosti, třeba na nájemce. Sousedem pak není jen osoba, se kterou má potížista společnou zeď bytu nebo domu či hranici pozemku, ale i osoba vzdálenější, pokud je chováním souseda zasažena. Typicky se jedná o obtěžování nadměrným hlukem nebo kouřem pocházejícím z větší vzdálenosti. Vedle hluku a kouře soused nesmí nad míru přiměřenou místním poměrům obtěžovat plynem, pachem, světlem, stínem a podobnými účinky, které se odborně nazývají imise a vznikají jako vedlejší nechtěný produkt sousedovy činnosti, pokud se vymykají místním poměrům. Může se jednat o hlučnou návštěvu či silný zápach z grilování.

Například chov zvířat a s ním spojený zápach či hluk je přípustný na vesnici. Ovšem těžko bude akceptovatelný v nové zástavbě, ledaže by se chovem zvířat začal zabývat takřka každý. Zcela vyloučeno je pak svádět bez dohody se sousedem na jeho pozemek dešťovou vodu nebo odpad. Případně i jinak přímo ohrožovat či poškozovat jeho nemovitost.

(Ne)závaznost domovního řádu

U bytových domů může být míra přiměřená místním poměrům určena domovním řádem. Jeho závaznost je však předmětem odborných diskusí. Nesporné je, že jeho ustanovení, která odporují právním předpisům, nejsou závazná. Lze se také setkat s názorem, že domovní řád neplatí pro ty obyvatele domu, kteří s ním nesouhlasili. Pokud domovní řád pouze upřesňuje místní poměry a pravidla chování, které je právem povolené či naopak zakázané, platí pro všechny bez rozdílu.

V případě nájemce je praktické, je-li domovní řád součástí nájemní smlouvy. Což lze učinit jeho připojením jako přílohy ke smlouvě. Pro nájemce by však neplatil například zákaz chovu zvířat obsažený v domovním řádu, jelikož chov domácích mazlíčků mu nelze podle občanského zákoníku zakázat. Co se týče vlastníka bytu, který se zavázal k dodržování domovního řádu, pro něj by takový zákaz chovu platný byl. Jak pro vlastníka, tak nájemce bytu platí, že chovem zvířat nesmějí nikoho poškozovat či ohrožovat. A chov nesmí být nepřiměřený místním poměrům.

Jak se bránit, pokud nastanou obtíže

Dotčená osoba má několik možností, jak se bránit. Chování souseda totiž může být přestupkem či i jiným deliktem. Uveďme si příklad obtěžování hlukem. Na policii či obecní úřad se lze obrátit při rušení nočního klidu. Jestliže hluk přesahuje zákonné limity, je možné kontaktovat krajskou hygienickou stanici. Překračuje-li hluk zmíněnou míru přiměřenou poměrům, přichází do úvahy obrana soudní žalobou.

Žaloba musí být formulována tak, že potížista je povinen se zdržet pronikání hluku na nemovitost souseda. Způsob, jak to má provést, se do žaloby neuvádí, jinak by ji soud zamítl. Žaloba bude zamítnuta také tehdy, pokud se jedná o jednorázové pronikání imisí nebo směřuje proti hluku pocházejícímu z úředně povoleného provozu, nepřevyšuje-li schválené limity. Vyžaduje se totiž, aby imise přetrvávaly nebo hrozilo jejich opakování. Žaloba musí být dobře odůvodněna, například výčtem jednotlivých případů, kdy došlo k imisím. Vhodné je připojit také důkazy, například videozáznam. Vedle zákazu imisí může dotčený soused dále požadovat náhradu věcné i nevěcné újmy, která mu vznikla v důsledku imisí. Takovou náhradu může požadovat i při úředně povoleném provozu.

Jak je to v případě nájemce

Pokud jde o problém s nájemcem, může se dotčený soused domáhat, aby nápravu zjednal pronajímatel. Stěžuje-li si naopak nájemce na sousedy, může mu vzniknout nárok na slevu z nájemného. Ovšem tu může požadovat až od okamžiku, kdy pronajímatele na problém upozorní, jelikož od té doby může pronajímatel podniknout kroky k nápravě. Otázkou je přiměřenost slevy, jejíž výše by záležela na závažnosti situace. Pronajímatel se někdy může bránit tím, že se jedná o běžnou součást bydlení. Například pokud dochází k rekonstrukci sousedního bytu, požadavek na slevu z nájemného by nebyl oprávněný. Ledaže by byla například velmi dlouhá či příliš hlučná, což ale může být obtížené určit.

Pronajímatel by se měl pokusit nejprve se sousedem dohodnout. Není-li to možné, může podat žalobu, kterou se bude u soudu domáhat, aby soused zanechal svého rušivého jednání. Případně může řešit imise souseda prostřednictvím příslušného úřadu. Někdy bývá pronajímatel při řešení problému se sousedy laxní, protože s nimi chce být zadobře či takzvaně nechce hasit, co ho nepálí. Nájemce si proto může zajistit nerušený nájem sám, samozřejmě stejnými právními prostředky popsanými výše.

Když nájemce ruší sám pronajímatel

V některých případech to může být i pronajímatel, kdo zasahuje do nájemcova práva na nerušený nájem bytu, například neustálými kontrolami, opravami či úpravami bytu. Podle zákona má pronajímatel právo vstoupit do nájemního bytu, pokud k tomu má oprávněný důvod. Je-li to možné, měl by se předem ohlásit v přiměřené době, která není přesně zákonem stanovena. Je tedy užitečné upřesnit ji již v nájemní smlouvě. Bez upozornění může pronajímatel do bytu vstoupit při bezprostředně hrozícím nebezpečí vzniku škody. Příliš časté návštěvy mohou být otravné a nájemce by měl kvůli nim právo na slevu z nájemného, jestliže by pro něj znamenaly podstatné obtíže. Tak by tomu bylo třeba při značném množství prohlídek bytu potenciálními zájemci před skončením nájmu.

Pronajímatel dále může vstoupit do bytu nájemce, pokud ten nesplní svou povinnost poskytnout kontakt na osobu, která umožní pronajímateli vstup do bytu za situace, kdy nájemce nebude v bytě přítomen delší dobu. Vedle hrozící škody v bytě by důvodem pro vstup pronajímatele v takovém případě mohly být nejspíše i odečty stavu vody nebo energií.

Rušením může být i provádění oprav. Ty smí bez souhlasu nájemce pronajímatel provádět, jestliže jej k tomu zavazuje úřední rozhodnutí vydané například stavebním úřadem nebo když hrozí zvlášť závažná újma – příkladem může být dočasné statické zajištění domu po výbuchu plynu v sousedním bytě či domě. Pokud se souhlas nájemce vyžaduje, má právo být na stavební úpravy upozorněn předem, současně jej pronajímatel musí informovat o nutnosti byt dočasně opustit, je-li to nezbytné. Nájemce má právo na slevu z nájemného za předpokladu, že oprava trvá neúměrně dlouho nebo ho výrazně omezuje v užívání bytu. Za situace, kdy nemůže byt vůbec užívat, mu pronajímatel musí zaplatit náklady na přiměřené náhradní ubytování, případně i částku odpovídající zvýšeným nákladům na cestu do zaměstnání.

Krátkodobé pronájmy

Do poklidného bydlení někdy zasahují i krátkodobé pronájmy pro turisty. Za nedodržování pořádku v domě či rušení ostatních obyvatel osobami, kterým bylo poskytnuto ubytování, odpovídá vlastník bytu. Často se stává, že ten není ochoten situaci řešit. Dochází tak k vypjatým situacím, při nichž je v extrémních případech volána policie z důvodu hluku, ale i vandalismu v domě. Ve světě jsou krátkodobé pronájmy v bytových domech mnohdy regulovány například stanovením maximálního počtu dnů pronájmu, licencí nebo souhlasem sousedů, čímž lze problémům spojeným s krátkodobými pronájmy částečně předejít. Některé domy stanovily zvýšený poplatek za byty, v nichž jsou krátkodobé pronájmy provozovány, nebo smluvní pokuty za porušování domovního řádu, ovšem s takovými poplatky a smluvními pokutami musejí souhlasit všichni vlastníci jednotek.

Pokud není s poskytovatelem krátkodobého pronájmu rozumná řeč, nezbývá než podat žalobu k soudu. Stejně jako u výše uvedeného příkladu s hlukem je třeba jednotlivá narušování pořádku v domě či způsobené škody dobře zdokumentovat a prokázat, že se nejedná o ojedinělý případ. Bytové družstvo může krátkodobé pronájmy svým členům zcela zakázat. U bytů v osobním vlastnictví je v krajním případě možné obrátit se na soud s žalobou na nucený prodej bytové jednotky. K žalobě je nezbytné doložit předchozí výzvu k nápravě a souhlas většiny vlastníků jednotek v domě.


Prihlásiť