Jak na potíže se sousedy

Obsah augustového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 8/2020 Obsah augustového dTestu

Publikované v časopise 8/2020

V posledních měsících byla řada z nás nucena zdržovat se převážně ve svých domovech. Někteří toho využili pro zvelebování svých příbytků. Hlučné rekonstrukce, které mnohdy trvaly celé dny, ale znepříjemňovaly pobyt doma těm, kteří sami žádné stavební úpravy neprováděli. S uvolněním opatření a nástupem léta se zase objevují stížnosti na hluk pocházející ze zahradních večírků, ale i na kouř a zápach z grilování. Co vše může dělat soused a co už je takzvaně přes čáru? A jak se proti jeho obtěžujícímu chování bránit?

Co znamená zákaz imisí

Podstatou sousedského práva je zabránit pronikání odpadu, vody, kouře, prachu, plynu, pachu, světla, stínu, hluku, otřesů a dalších podobných účinků na pozemek jiného vlastníka. Odborně se takové účinky nazývají imisemi a dělí se na přímé a nepřímé.

Přímé imise vznikají z aktivního úmyslného chování souseda, kdy například odvádí dešťovou vodu na sousední pozemek, pouští na něj svá zvířata nebo sváží odpad, aniž by se na tom dohodl s jeho vlastníkem. Nepřímé imise vznikají jako vedlejší produkt jiné činnosti souseda, lze do nich zařadit například kouř při pálení listí či grilování, stínění vzrostlými stromy a hluk z balkónů nebo zahrady.

Před uvedeným obtěžujícím chováním souseda chrání uživatele nemovitosti ustanovení občanského zákoníku. Zatímco přímé imise jsou zakázány za všech okolností, nepřímé imise jsou zakázány, jen když překračují míru přiměřenou poměrům a souseda podstatně omezují v obvyklém užívání nemovitosti. Pokud se tedy přistěhujete na vesnici, kde se tradičně chovají zvířata, a ruší vás kokrhání sousedova kohouta, budete se s tím muset nejspíše smířit. Ovšem v případě, že bydlíte v nové rezidenční čtvrti, kde většina sousedů domácí zvířata nemá, můžete naopak narazit, pokud zatoužíte po vlastních domácích vajíčkách nebo králíkárně.

Jak se můžete bránit

Ačkoliv občanský zákoník vztahuje zákaz imisí pouze k ochraně vlastníka, platí i pro jiného uživatele pozemku, domu či bytu, typicky pro nájemce. Sousedící nemovitostí přitom nemusí být jen nemovitost se společnou hranicí, ale i vzdálenější. Rozhodující je, že k vám z ní pronikají imise. Není-li se sousedem rozumná řeč, máte několik možností, jak se bránit.

U společenství vlastníků jednotek (SVJ) či družstva se lze dovolat dodržování domovního řádu, protože ten může stanovit pravidla pro chování a tím pádem i určit místní poměry. Ovšem o závaznosti domovního řádu se vedou odborné diskuze. Každopádně nelze vymáhat ta práva a povinnosti v něm stanovené, které by nebyly v souladu s právními předpisy.

Jestliže máte podezření, že se soused dopouští přestupku nebo dokonce trestného činu, můžete kontaktovat policii. Nejčastěji lidé přivolávají policii při nedodržování nočního klidu. Jako třeba přestupek proti občanskému soužití může posoudit chování souseda i obecní úřad.

U stavebního úřadu si lze stěžovat na sousedem prováděnou stavbu či rekonstrukci. Ovšem jestliže soused rekonstrukcí nenarušuje noční klid, nezbude vám ve většině případů nic jiného než se s ní smířit. I kdyby byla pravidla pro rekonstrukci stanovena v domovním řádu, s jeho vymahatelností bývá někdy problém, jak jsme uváděli výše. Rekonstrukce totiž ve většině případů představuje běžnou součást bydlení. Jinými slovy každý musí počítat s tím, že někdo ze sousedů svůj příbytek čas od času rekonstruuje.

Určit v této souvislosti obvyklé místní poměry, které nesmí být překročeny, považujeme za téměř nemožné. Lze požadovat, aby například rekonstrukce trvala jeden měsíc? Při nedostatku řemeslníků a možných komplikacích, které při rekonstrukci zažila asi většina lidí, je přijatelný a běžný i například půlrok. Samozřejmě lze ale požadovat odstranění rekonstrukcí způsobeného znečištění prostor.

Zákaz hlučných prací o víkendu mají některé obce stanovený obecně závaznými vyhláškami, ovšem část takových vyhlášek byla Ústavním soudem zrušena jako nezákonná. Je však možné stěžovat si na hluk převyšující limity dané hy­gie­nickými předpisy. Stavební úřad by pak zakročil v případě, že by se dozvěděl, že soused například v rozporu se svými povinnostmi stavební práce neohlásil, nemá stavební povolení nebo zasahuje do nosných zdí.

Česká inspekce životního prostředí je příslušná k řešení zápachu ze skládky nebo v případě pálení rostlinného odpadu. Úřady mohou obtěžující činnost zakázat a ukládat za ni pokuty.

Zvláštní úprava platí pro imise vznikající v důsledku úředně schváleného provozu nepřekračujícího úřední povolení, například při chodu závodu na výrobu dřevěných parket. Dotčený soused je v tomto případě povinen činnost snést, může mít však podle situace právo na náhradu újmy v penězích.

Jak na soudní ochranu

Podání žaloby k soudu představuje pro většinu lidí poslední prostředek obrany vzhledem k nutnosti zaplatit soudní poplatek a riziku, že v případě sporu bude nutné uhradit druhé straně soudní náklady. Je třeba si dát pozor na formulaci žaloby. Nelze například požadovat, aby se soused zbavil svého psa, který se k vám podhrabává. Soud mu může pouze nařídit, aby se zdržel pronikání psa na sousední pozemek. Jak to soused provede, záleží již na něm. Pokud však žádné účinné opatření nezavede, můžete podat soudu návrh na výkon rozhodnutí. Výkon bude prováděn podle povahy věci prostřednictvím ukládání pokut nebo například postavením plotu na náklady souseda.

Soud je také příslušný k řešení finančních nároků plynoucích z porušování či omezování vašich práv. Soudy zpravidla zamítají žalobu v případě, že může dotčený soused zabránit pronikání imisí vlastními jednoduchými opatřeními. Například při stížnosti na takzvané obtěžování pohledem si může žalobce okna zaclonit, jestliže mu vadí, že je do nich vidět.

Obtěžovaný vs. obtěžující nájemce

Ochrana před obtěžujícím sousedem náleží i nájemci. Může požádat pronajímatele, aby problém vyřešil za něj, protože pronajímatel je podle zákona povinen zajistit mu nerušený nájem. Ovšem nájemce může jednat i sám.

Nájemce může pronajímatele požádat také o přiměřenou slevu z nájemného. Rušení nebo obtěžování lze totiž považovat za vadu nájmu. Na druhou stranu pronajímatel může argumentovat tím, že se jedná o běžnou součást bydlení. Pouhé uplatnění požadavku na slevu však může pronajímatele motivovat k řešení problému se sousedem, protože nebydlí-li pronajímatel v bytě s nájemcem, nemusí být ochoten takzvaně řešit něco, co ho nepálí.

Nárok na slevu z nájemného vzniká až od okamžiku, kdy nájemce ohlásí obtěžování sousedem pronajímateli, protože až od této chvíle může pronajímatel podniknout kroky vedoucí k nápravě.

Je-li sousedem - narušitelem sám pronajímatel, mohlo by to vést k oprávněné výpovědi z nájmu bytu ze strany nájemce. Platí to však i naopak – pronajímatel může nájemce z nájmu vypovědět, jestliže nájemce nepřípustně komplikuje život sousedům. Mantinely může nájemci vymezit nájemní smlouva, proto je praktické zahrnout do ní i domovní řád, například odkazem na něj nebo raději dát jeho plný text jako přílohu smlouvy.

Je třeba počítat s tím, že nájemci nelze zakázat nebo naopak nařídit cokoliv. Jestliže smlouva obsahuje úplný zákaz chovu zvířat, kouření nebo návštěv, nemusí nájemce takové zákazy dodržovat, jestliže nedochází k překračování místních poměrů, škodě na domě nebo na majetku pronajímatele či sousedů.

Krátkodobé pronájmy

Do poklidného bydlení někdy zasahují také krátkodobé pronájmy pro turisty. Za nedodržování pořádku v domě či rušení ostatních obyvatel osobami, kterým bylo poskytnuto ubytování, odpovídá vlastník bytu. Ten však často není ochoten situaci řešit. Dochází tak někdy k vypjatým situacím, při nichž je v extrémních případech volána policie z důvodu hluku, ale i vandalismu v domě. Ve světě jsou často krátkodobé pronájmy v bytových domech regulovány například stanovením maximálního počtu dnů pronájmu, licencí nebo souhlasem sousedů, čímž lze problémům spojeným s krátkodobými pronájmy částečně předejít.

Některé domy stanovily zvýšený poplatek za byty, v nichž jsou krátkodobé pronájmy provozovány, nebo smluvní pokuty za porušování domovního řádu, ovšem s takovými poplatky a smluvními pokutami musí souhlasit všichni vlastníci jednotek. Jestliže tedy není s poskytovatelem krátkodobého pronájmu rozumná řeč, nezbývá než podat žalobu k soudu. Jednotlivá narušování pořádku v domě či způsobené škody je třeba mít dobře zdokumentované. Pokud by se totiž jednalo jen o ojedinělý případ, nebyla by žaloba úspěšná. Předpokladem pro zákaz imisí je totiž trvalost, tedy jejich dlouhodobost nebo opakovanost.


Prihlásiť