Právo na nerušený nájem bytu

Obsah říjnového vydání

Aktuální číslo časopisu dTest 10/2019 Obsah říjnového vydání

Publikované v časopise 10/2019

Právní předpisy značně chrání vlastníky nemovitostí proti zásahům sousedů do jejich práv týkajících se právě nemovitostí a jejich obývání. Jaká práva však mají nájemci, jestliže někdo narušuje jejich poklidné bydlení? Co může nájemce například dělat, pokud mu vadí hluk od sousedů? A co když je to pronajímatel, kdo nájemce ruší?

Můj dům, můj hrad

Nejprve je třeba začít u práv vlastníka nemovitosti, jelikož od nich se často odvíjí i nároky nájemce. Na dobré sousedské vztahy myslí dopředu stavební předpisy, které určují například minimální vzdálenosti mezi rodinnými domy a podmínky pro oplocení, výsadbu stromů u sousedních pozemků, umístění oken či garáží. Ovšem kromě pravidel platících pro celé naše území najdeme i zvyklosti vyskytující se v konkrétní zástavbě.

Umístění staveb a užívání sousedního pozemku může v budoucnu způsobit problémy jeho uživatelům, a tedy i nájemci. Stavbu postavenou takzvaně načerno, tedy v rozporu se stavebními předpisy, může stavební úřad nařídit zbourat, třeba i na základě podnětu nájemce. Pokud je ovšem z hlediska práva stavba v pořádku, soused ji odstranit nemusí. Tak tomu je i za situace, kdy například není dodržena vzdálenost od hranice pozemku, ovšem pronajímatel se stavbou souseda souhlasil. Jiná situace samozřejmě nastává v případě, kdy existence stavby nebo její užívání nájemce ohrožuje nebo obtěžuje takzvaně nad míru přiměřenou místním poměrům.

Když soused ohrožuje nebo obtěžuje nad míru

Před vnikáním odpadu, vody, kouře, prachu, plynu, pachu, světla, stínu, hluku, před otřesy a podobnými účinky pronikajícími ze sousedství chrání uživatele nemovitosti ustanovení občanského zákoníku. Odborně se takové účinky nazývají imise.

Soused tak například na pozemek jiného souseda nesmí svádět dešťovou vodu, odpad nebo jinak přímou činností ohrožovat či poškozovat jeho nemovitost. Jestliže však imise vznikají jako vedlejší produkt sousedovy jiné činnosti (např. hlučná návštěva nebo zápach z grilování), je třeba se s jejich existencí smířit, pokud jsou přiměřené místním poměrům. Kokrhání kohouta tak bude nejspíše tolerováno na vesnici, jinak tomu bude v nově vybudovaném satelitu, ledaže by v něm choval slepice takřka každý.

Je-li imisemi rušen nájemce, pak má podle zákona nárok na přiměřenou slevu z nájemného. Ovšem až od okamžiku, kdy imise nahlásí, jelikož od té chvíle zpravidla může pronajímatel podniknout kroky k nápravě. Rušení nebo obtěžování lze totiž považovat za vadu nájmu, za niž odpovídá pronajímatel, a tak je povinen ji odstranit, nebo za její existenci poskytnout nájemci slevu. Otázkou je však přiměřenost výše slevy, která by záležela na závažnosti situace.

Pronajímatel se však může bránit, že jde o zcela běžnou součást bydlení. Pokud by se jednalo o probíhající rekonstrukci sousedního bytu, nárok na slevu z nájemného by nejspíše nájemci nevznikl, ledaže by trvala extrémně dlouho a byla velmi hlučná. Hrozba, že by nájemce mohl požadovat slevu z nájemného, však může často sloužit k tomu, aby přiměla pronajímatele k jednání.

Pronajímatel by se měl pokusit nejprve se sousedem dohodnout. Jestliže k dohodě nedospějí, může podat žalobu, kterou se bude u soudu domáhat, aby soused svého rušivého jednání zanechal. Případně může řešit imise souseda prostřednictvím příslušného úřadu. Někdy je pronajímatel při řešení problému se sousedy laxní, protože s nimi chce být zadobře či takzvaně nechce hasit, co ho nepálí. Nájemce si proto může zajistit nerušený nájem sám, samozřejmě právními prostředky.

Jak se může nájemce bránit sám

Pokud není se sousedem rozumná řeč, může se nájemce například při nedodržování nočního klidu obrátit na policii či na obecní úřad. Produkuje-li soused hluk takové intenzity, že překračuje zákonné limity, může mu utnout tipec krajská hygienická stanice. Překračuje-li hluk výše zmíněnou míru přiměřenou poměrům, může se nájemce domáhat nápravy u soudu stejně jako pronajímatel.

Míru přiměřenou poměrům může stanovit i domovní řád platící pro příslušný dům. Závaznost domovního řádu je předmětem odborných diskuzí. V každém případě platí, že pravidla domovního řádu nesmí být v rozporu s právními předpisy. Pokud by tomu tak bylo, nemuseli by je dodržovat ani obyvatelé domu, ani návštěvníci, na které se domovní řád rovněž jinak vztahuje. Lze se setkat s názorem, že domovní řád také není závazný pro ty obyvatele domu, kteří s ním nevyjádřili souhlas. Ovšem domovní řád často obsahuje pouze upřesnění jednání, která jsou v daném místě, rozuměno třeba i v konkrétní zástavbě, obvyklá, a právě místní poměry jsou měřítkem chování závazným již podle zákona, a proto platí pro všechny bez rozdílu.

U nájemců je praktické, pokud je domovní řád součástí nájemní smlouvy, což lze učinit například jeho připojením jako přílohy. Pro nájemce by však neplatil například zákaz chovu zvířat v domě obsažený v domovním řádu, jelikož chov zvířat nelze podle občanského zákoníku nájemci zakázat. Co se týče vlastníka bytu, který se zavázal k dodržování domovního řádu, pro něj by již zákaz chovu zvířat platný byl. Jak pro vlastníka, tak nájemce však platí, že chovem zvířat nesmí nikoho poškozovat či ohrožovat, ani nesmí být chov nepřiměřený místním poměrům. V panelovém sídlišti tak zřejmě nebude možné chovat slepice či králíky na balkóně kvůli zdroji zápachu, neboť by se jednalo o výše zmíněné imise.

Do poklidného bydlení někdy zasahují i krátkodobé pronájmy pro turisty. Za nedodržování pořádku v domě či rušení ostatních obyvatel domu osobami, kterým bylo poskytnuto ubytování, odpovídá vlastník bytu, který však často není ochoten situaci řešit. Dochází tak někdy k vypjatým situacím, při nichž je v extrémních případech volána policie z důvodu hluku, ale i vandalismu v domě. Ve světě jsou často krátkodobé pronájmy v bytových domech regulovány například stanovením počtu maximálních dnů pronájmu, licencí nebo souhlasem sousedů, čímž lze problémům spojeným s krátkodobými pronájmy částečně předejít. Některé domy ustanovily zvýšený poplatek za byty, v nichž jsou krátkodobé pronájmy provozovány, nebo smluvní pokuty za porušování domovního řádu, ovšem s takovými poplatky a smluvními pokutami musí souhlasit všichni vlastníci jednotek. Jestliže tedy není s poskytovatelem krátkodobého pronájmu rozumná řeč, nezbývá než podat žalobu k soudu. Jednotlivá narušování pořádku v domě či způsobené škody je třeba mít dobře zdokumentované. Pokud by se totiž jednalo jen o ojedinělý případ, nebyla by žaloba úspěšná. Předpokladem pro zákaz imisí je totiž trvalost, tedy dlouhodobost nebo opakovanost.

Když nájemce ruší pronajímatel

V některých případech to může být i pronajímatel, kdo zasahuje do nájemcova práva na nerušený nájem bytu, například neustálými kontrolami, ale i opravami či úpravami bytu. Podle zákona má pronajímatel právo vstoupit do nájemního bytu, má-li k tomu oprávněný důvod. Je-li to možné, měl by se předem ohlásit v přiměřené době, která není ovšem přesně zákonem stanovena. Je tedy užitečné upřesnit ji v nájemní smlouvě. Bez upozornění může pronajímatel do bytu vstoupit, hrozí-li bezprostřední nebezpečí vzniku škody. Příliš časté návštěvy mohou být otravné a nájemce by měl kvůli nim právo na slevu z nájemného, jestliže by pro něj znamenaly podstatné obtíže. Tak by tomu bylo například při značném množství prohlídek bytu potencionálními nájemci před skončením nájmu.

Pronajímatel dále může vstoupit do bytu nájemce, jestliže ten nesplní svou povinnost dát kontakt na osobu, která umožní pronajímateli vstup do bytu za situace, kdy nájemce nebude v bytě přítomen delší dobu. Vedle hrozící škody v bytě by důvodem pro vstup pronajímatele v takovém případě mohly být nejspíše i odečty vody nebo energií.

Rušením může být i provádění oprav. Ty smí bez souhlasu nájemce pronajímatel provádět, jestliže jej k tomu zavazuje úřední rozhodnutí vydané například stavebním úřadem, nebo když hrozí zvlášť závažná újma – příkladem může být dočasné statické zajištění domu po výbuchu plynu třeba v sousedním bytě či domě.

Pokud se souhlas nájemce vyžaduje, má právo být na stavební úpravy upozorněn dopředu, případně jej musí pronajímatel i informovat o nutnosti byt dočasně opustit. Nájemce má právo na slevu z nájemného, jestliže oprava trvá neúměrně dlouho nebo ho výrazně omezuje v užívání bytu. Jestliže nemůže byt pro opravy vůbec užívat, pronajímatel mu musí zaplatit náklady na přiměřené náhradní ubytování, případně i částku odpovídající zvýšení nákladů na cestu do práce.


Prihlásiť