Kdo může do nájemního bytu

Obsah červnového vydání

Aktuální číslo časopisu dTest 6/2019 Obsah červnového vydání

Publikované v časopise 4/2019

Můj dům, můj hrad. Tak zní staré přísloví. Do jaké míry to ale platí u nájemního bytu? Jak se řeší střet práva nájemce na soukromí a práva pronajímatele na kontrolu vlastního majetku? Kdo a za jakých podmínek může s nájemcem v bytě bydlet? A jak je to s návštěvami? Má pronajímatel právo mít klíče od pronajímaného bytu? A kdy může do bytu vstoupit?

Domácnost nájemce

I když nájemní smlouvu podepíše jako nájemce jediná osoba, mohou s ní v nájemním bytě bydlet další lidé jako členové její domácnosti. Typicky to bývá druh či družka, manžel či manželka a děti, tedy osoby, které zákon nazývá osobami blízkými. U nich není třeba, aby pronajímatel s jejich bydlením v bytě souhlasil, zatímco bydlení ostatních osob v domácnosti nájemce je podmíněno souhlasem pronajímatele. Ovšem zpravidla budou s nájemcem v domácnosti žít především osoby blízké. U ostatních osob souhlas pronajímatele nebude potřeba pouze v mimořádných situacích, jako je například dočasné bydlení nezletilého dítěte, jehož rodič se o něj nemůže postarat například kvůli svému pobytu v nemocnici.

V bytě však nemůže bez ohledu na vztah k nájemci bydlet takový počet osob, který by byl neúnosný z hlediska požadavků hygieny i komfortu. Jaký počet osob je ještě únosný, nelze určit jen podle výměry bytu, ale i podle jeho členění nebo výšky stropu. Vždy je tedy třeba individuálního posouzení. Roli také hraje stav na počátku nájmu. Pokud pronajímatel již před podpisem smlouvy věděl, kolik osob v bytě bude bydlet, těžko se pak bude moci bránit, že tento počet je neúnosný. Proto je dobré v nájemní smlouvě uvést, které osoby budou v bytě s nájemcem bydlet, pokud je to nájemci při podpisu smlouvy známo.

Jakoukoli změnu v počtu osob žijících v bytě je nájemce povinen hlásit pronajímateli, a to bezodkladně. Pokud nájemce neinformuje pronajímatele o zvýšení počtu osob do dvou měsíců, může to být důvodem k výpovědi z nájmu. Pro oznámení snížení počtu osob zákon žádnou lhůtu ani sankci nestanoví, ovšem hlásit snížení počtu osob je v zájmu nájemce, neboť od tohoto počtu se odvíjí i výše záloh na služby.

Společný nájem

Jestliže je v nájemní smlouvě uvedeno na straně nájemce více osob, jedná se o společný nájem. Společnými nájemci jsou vždy i manželé žijící spolu v bytě bez ohledu na to, zda nájemní smlouvu podepíše jeden z manželů či oba. Společný nájem však nevznikne u služebních bytů, bytů zvláštního určení a u družstevních bytů, zde může vzniknout další osobě jen právo bydlení. Pro společné nájemce platí, že mají ohledně nájmu stejná práva a povinnosti. V běžných záležitostech, jako je placení nájemného či řešení oprav v bytě, může každý ze společných nájemců jednat za všechny. Stejně tak pronajímatel může například požadovat zaplacení nájemného jen po jednom z nájemců a je pak na společných nájemcích, jak se mezi sebou vypořádají.

V případě neshody mezi společnými nájemci se může kterýkoli z nich obrátit na soud. Soud může rozhodnout i o zrušení společného nájmu a určit, kdo zůstane nájemcem bytu, jestliže se společní nájemci nedohodnou. U společného nájmu manželů zanikajícího v souvislosti s jejich rozvodem soud při rozhodování o tom, kdo zůstane nájemcem bytu, bere v potaz to, kdo pečuje o nezletilé nebo nezaopatřené děti, a přihlédne ke stanovisku pronajímatele.

Podnájem bytu

Se společným nájmem někdy bývá zaměňován takzvaný podnájem. Zde však neuza­vírá další osoba smlouvu o nájmu s pronajímatelem jako u společného nájmu, ale jedná se o smlouvu uzavřenou mezi nájemcem a podnájemcem, na základě které vzniká podnájemci právo na užívání bytu či jeho části. K podnájmu potřebuje nájemce většinou souhlas pronajímatele. Výjimkou je situace, kdy nájemce v bytě s podnájemcem žije, v takovém případě souhlas pronajímatele nepotřebuje. Souhlas s podnájmem lze dát nájemci dopředu v nájemní smlouvě pro všechny budoucí případy, nebo naopak v ní lze možnost podnájmu zakázat i bez vztahu ke konkrétním osobám.

Jestliže skončí nájem z jakéhokoli důvodu nájemci, zanikne tím automaticky i podnájem. Vázanost podnájmu na nájem tak bývá někdy zneužívána pronajímateli pro zbavení se nepohodlného nájemce. Bez dohody s nájemcem může totiž pronajímatel ukončit nájem jen v zákonech stanovených případech. Pokud však pronajímatel uzavře na oko nájemní smlouvu na svůj byt například s příbuzným či známým, který pak dá podle dohody s pronajímatelem byt dále do podnájmu, může mít pronajímatel byt znovu volný prakticky ihned – stačí, když s nájemcem uzavře dohodu o ukončení nájmu a podnájemce bude muset byt opustit. Takový fingovaný podnájem se však považuje z hlediska zákona za neplatný a musel by se posoudit jako nájem, tedy pronajímatel by s „podnájemcem“ nemohl ukončit nájem na základě dohody s „nájemcem“, ale musel by postupovat tak, jako by se jednalo o nájemce.

Návštěvy v bytě

Pokud by nájemní smlouva obsahovala ujednání, které by zakazovalo nájemci si do bytu vodit návštěvy, bylo by neplatné a nájemce by se jím nemusel řídit. Nájemce také nemusí návštěvy pronajímateli hlásit. V praxi však může být obtížné rozlišit, zda se jedná pouze o návštěvu, nebo o osobu, která v bytě s nájemcem žije. Co se týče samotné doby trvání návštěvy, lze se setkat s názorem, že může trvat až dva měsíce. Tato doba vychází z dvouměsíční lhůty pro ohlášení zvýšení počtu osob v bytě, ovšem výslovně zákon délku návštěvy ne­upravuje. Roli může hrát například to, jestli má návštěva k dispozici pro své bydlení jiný byt nebo zda a jaké věci má v bytě u nájemce. Pro návštěvy stejně jako pro ostatní osoby, které pobývají s nájemce v nájemním bytě, platí, že musí respektovat pořádek a místní poměry v domě. Pokud by návštěvy byly například příliš hlučné, mohlo by to v krajním případě vést až k výpovědi nájemce z bytu.

Vstup pronajímatele do nájemního bytu

Podle zákona má pronajímatel právo vstoupit do nájemního bytu, jestliže k tomu má oprávněný důvod. Svou plánovanou návštěvu za účelem kontroly bytu by měl nájemci oznámit předem v přiměřené době. Předchozí oznámení není samozřejmě vždy možné, například je nutné do bytu vstoupit, aby se zabránilo škodám, typicky při požáru či prasklých stoupačkách.

Kontroly pronajímatele lze upravit smluvně. Mnoho smluv o nájmu bytu obsahuje například pravidlo, že pronajímatel má právo zkontrolovat stav bytu, ohlásí-li svou návštěvu 14 dní dopředu nebo dohodne-li se s nájemce na termínu rovněž 14 dní dopředu. Časté návštěvy pronajímatele za účelem kontroly bytu, ale i například prohlídky bytu s potencionálním novým nájemcem, mohou být otravné. Pokud by nájemci slovy zákona způsobily podstatné obtíže, šlo by uvažovat dokonce i o slevě z nájemného. Zákon také upravuje možnost pronajímatele vstoupit do bytu, je-li to nutné pro případ, že nájemce odcestuje na déle než dva měsíce pryč a pronajímateli nedá kontakt na osobu, která případně zajistí vstup do bytu.

Mnozí pronajímatelé si kladou otázku, zda mohou vstoupit do bytu potom, co nájemce takzvaně práskne do bot a navíc za sebou třeba zanechá dluhy na nájemném. Pronajímatelé nechtějí nechat byt ležet ladem, ovšem bez ukončení nájmu dohodou, uplynutím doby či výpovědí váhají, zda mohou byt znovu pronajmout. Takovou prekérní situaci pomáhá pronajímateli řešit občanský zákoník, který považuje nájem za skončený také v případě, kdy nejsou pochybnosti o tom, že nájemce byt opustil. Tak tomu může být právě v případě, kdy nájemce neplatí nájemné, v bytě se nezdržuje a s pronajímatelem nekomunikuje. Vodítkem může být i skutečnost, že nájemce nezanechá v bytě žádné věci nebo tam nechá pouze bezcenné věci.

Pokud se nejedná o věci, které nájemce zjevně opustil, tedy nejspíše právě o věci bez větší hodnoty, má pronajímatel povinnost se o věci postarat, tedy je vhodně uschovat. Pokud si nájemce přes výzvu ani v přiměřené době věci nepřevezme, má pronajímatel právo tyto věci po předchozím upozornění prodat. Utržené peníze pak náleží nájemci. Z výše uvedeného vyplývá, že vstup do bytu poté, co nájem zanikl opuštěním bytu, tedy bez případného předávacího protokolu, přináší pro pronajímatele rizika spočívající v tom, že nájemce může později namítat, že nájem nezanikl, že bylo narušeno jeho soukromí nebo že se mu z bytu ztratily věci.


Prihlásiť