Skončení nájmu bytu

Obsah červnového dTestu

Aktuální číslo časopisu dTest 6/2018 Obsah červnového dTestu

Vydané: 1.3.2018    Publikované v časopise 3/2018

Nic netrvá věčně, a tak i nájem jednoho dne skončí. Při stěhování z nájemního bytu a jeho odevzdání zpět pronajímateli je však třeba pamatovat na řadu věcí. Navíc i sebelepší vztah se může kvůli různým neshodám zkomplikovat. Na co si tedy dát při skončení nájmu pozor? A co dělat v situaci, kdy nájemce nebo pronajímatel i přes výpověď trvá na pokračování nájmu?

Skončení nájmu uplynutím sjednané doby

Sjednat nájem na dobu určitou, například na jeden rok, může být výhodné jak pro pronajímatele, tak nájemce. Nájem bytu na dobu určitou totiž skončí automaticky dnem, který je uvedený v nájemní smlouvě. Den skončení nájmu může být určen konkrétním datem, nebo jej lze dopočítat, jestliže je ve smlouvě například napsáno, že nájemní vztah končí po roce ode dne podpisu smlouvy. Pokud ovšem bude nájemce v bytě dále bydlet a pronajímatel jej písemně nevyzve k opuštění bytu do tří měsíců od uplynutí sjednané doby, nájem pokračuje a prodlužuje se o původně sjednanou dobu trvání nájmu, nejvýše však o dva roky.

Jak na výpověď z nájmu

Vedle skončení nájmu uplynutím sjednané doby a dohody o skončení nájmu, kterou lze uzavřít kdykoli za jeho trvání, může nájem skončit výpovědí. Pronajímatel musí ve výpovědi uvést (a doložit) některý z důvodů, které uznává zákon. Nájemce může nájem vypovědět i bez uvedení důvodu, jestliže vypovídá nájem sjednaný na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou. Avšak pro výpověď nájmu sjednaného na dobu určitou nebo pro výpověď bez výpovědní doby nájemcem musí existovat rovněž důvody stanovené zákonem. Výpovědní důvod musí být vždy přesně popsán. Pokud podává výpověď pronajímatel, musí ještě nájemce po­učit, že proti výpovědi může uplatnit námitky a dále že může podat u soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců od jejího doručení. V případě výpovědi bez výpovědní doby musí být navíc poskytnuta přiměřená doba k nápravě skutečnosti, která je výpovědním důvodem.

Výpověď vždy písemně

Výpověď musí být druhé straně doručena. Podle některých názorů postačí pro výpověď forma e-mailu a k doložení jejího doručení pak jen vyžádané potvrzení o jeho přečtení. Komunikace a doručování písemností prostřednictvím e-mailu bývá někdy dohodnuta v nájemní smlouvě. Ovšem soudy jsou přísné a většinou, pokud nájemce doručení výpovědi neuzná, požadují prokázání doručení ve formě doporučeného dopisu s dodejkou či datovou schránkou. Nepodaří-li se zjistit přesné datum, kdy byla výpověď odeslaná poštou doručena, ze zákona platí, že se tak stalo třetí pracovní den po jejím odeslání. Pokud si zásilku s výpovědí odmítne nájemce či pronajímatel převzít, považuje se výpověď za doručenou dnem odmítnutí převzetí. Je-li nájem vypovídán s výpovědní dobou, začíná tato běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy výpověď druhé straně došla. U výpovědi bez výpovědní doby nájem zaniká doručením výpovědi druhé straně nájemního vztahu.


Výpověď nájmu na dobu určitou ze strany nájemce

Nájem bytu na dobu určitou může podle zákona nájemce vypovědět v případě, že se podstatně změní okolnosti, které existovaly při sjednání nájmu. A zároveň po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Tak je tomu typicky v případě, že nájemce změní místo zaměstnání, takže se mu prodlouží a prodraží cesta z domova do práce. Vypovědět smlouvu pro podstatnou změnu okolností může nájemce i pro změnu své sociální situace, například pokud by si finančně výrazně pohoršil a byt si již nemohl dovolit. Kvůli podstatné změně okolností může nájem ukončit podle zákona pouze nájemce. Smluvně je však možné takové právo přiznat i pronajímateli přímo v nájemní smlouvě nebo v dodatku k ní. Výpovědní doba je podle zákona tříměsíční, lze ji však dohodou zkrátit či prodloužit. Ve výpovědi musí být popsáno, o jakou konkrétní podstatnou změnu okolností se jedná.

Výpověď daná pronajímatelem s výpovědní dobou

Podle zákona může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou při pravomocném odsouzení nájemce za úmyslný trestný čin proti pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo jinému obyvateli domu, kde se nachází byt, případně proti majetku v domě. Dalším důvodem je i nutnost byt vyklidit ve veřejném zájmu, k čemuž je zapotřebí úřední či soudní rozhodnutí o demolici stavby, změně jejího užívání a podobně. S tříměsíční výpovědní dobou může pronajímatel dát výpověď i v případě, že se rozvádí a byt chce pro vlastní bydlení či bydlení manžela, se kterým se rozvádí.

Podobným důvodem je i skutečnost, že pronajímatel byt potřebuje pro své či manželovy/manželčiny předky, potomky a sourozence. Mezi odborníky se vyskytl spor, zda může být uznatelným výpovědním důvodem i potřeba bytu pro pronajímatele bez ohledu na to, zda se rozvádí. Podle našeho názoru může pronajímatel nájemce vypovědět, i když byt potřebuje pro sebe a zároveň se nerozvádí, jelikož tak může učinit bez dalších podmínek v případě, že byt potřebuje pro stanovený okruh příbuzných. Pokud však pronajímatel byt do jednoho měsíce pro sebe nebo uvedené příbuzné nevyužije, je povinen nájemci byt znovu pronajmout za stejných podmínek jako původně, případně mu i nahradit škodu, která mu v důsledku skončení nájmu vznikla.

Další důvody zákon nazývá jako „hrubé porušení povinností z nájmu“ a „jiné obdobně závažné důvody“. Bude záležet vždy na konkrétní situaci, zda a jakým jednáním budou tyto důvody naplněny. Podle rozhodovací praxe soudů mezi hrubé porušení povinností nájemcem patří například opakované porušování dobrých mravů v domě, neoprávněné předání bytu do podnájmu, nezaplacení sjednané jistoty (kauce), neoznámení zvýšení počtu osob, užívání bytu výlučně pro podnikání, nevyhovění výzvě pronajímatele, aby v bytě žil počet osob přiměřený jeho velikosti, provádění stavebních úprav bez souhlasu pronajímatele (je-li tento vyžadován), neoznámení potřeby okamžitých oprav, neučinění nezbytných opatření k zabránění vzniku škody, opakované zanedbání běžné údržby, neoznámení delší nepřítomnosti v bytě, pokud tím vznikne pronajímateli vážná újma. Hrubým porušením povinností je i neplacení nájemného, které však nedosahuje výše tříměsíčního nájemného a zároveň se nejedná o ojedinělé nesplnění finančních závazků z nájmu. Pod jiné obdobně závažné důvody pro vypovězení nájmu lze dle názoru soudů zařadit i skutečnost, že nájemce má dva či více bytů. Ovšem samo o sobě to jako výpovědní důvod nestačí. Tak tomu bylo za předchozí právní úpravy. Dnes by vedle vlastnictví dvou a více bytů musel nájemce například užívat nájemní obecní byt, který je určen pro sociálně slabé občany. A zároveň by museli existovat i jiní zájemci o předmětný byt, kteří by neměli na rozdíl od stávajícího nájemníka žádný vlastní byt k dispozici.

Výpověď bez výpovědní doby

V nejzávažnějších případech porušení povinností z nájmu dává zákon možnost pronajímateli i nájemci vypovědět smlouvu na dobu určitou i neurčitou bez výpovědní doby. Pro určení, zda se v konkrétním případě jedná o hrubé porušení povinností, které může vést k podání výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou, nebo zda jde už o zákonem stanovené „porušování povinností zvláště závažným způsobem“ (zákonný termín označující důvod pro výpověď bez výpovědní doby), je rozhodující intenzita jednání, ale i jeho následků.

Co se týče nájemce, tak ten může bez výpovědní doby nájem vypovědět, stane-li se byt nebo dům neobyvatelný nebo porušuje-li pronajímatel své povinnosti slovy zákona zvláště závažným způsobem, a způsobuje tak nájemci značnou škodu. Mezi důvody nájemcovy výpovědi bez výpovědní doby se dále řadí i neodstranění závažnějších vad či poškození v bytě pronajímatelem. Jde o vady, které pronajímatel v přiměřené době neodstranil, ačkoli k jejich odstranění byl podle zákona či dohody povinen. Nájemce také může vypovědět nájem bez výpovědní doby, jestliže byt užívá jiná osoba.

 


Mezi závažná porušení nájemcových povinností, pro která mu může dát pronajímatel výpověď bez výpovědní doby, se řadí například nezaplacení nájemného a nákladů na služby ve výši odpovídající jejich trojnásobku, poškozování bytu či domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobení jiných závažných škod nebo obtíží pronajímateli či osobám, které v domě bydlí, užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

 

Před podáním výpovědi bez výpovědní doby však musí pronajímatel nebo nájemce druhou stranu nejprve vyzvat k napravení situace a dát jí k tomu přiměřenou lhůtu. Pokud se tak nestane, bude výpověď neplatná. Výzva může být učiněna i jen ústně. Jelikož je ale, jak bylo uvedeno, výzva podmínkou pro platnost pozdější případné výpovědi, doporučujeme vyzvat k nápravě písemně, aby mohla být výzva v případě soudního sporu doložena. Ve výzvě by pak mělo být také popsáno, v jakém konkrétním chování spočívá důvod pro výpověď bez výpovědní doby. Má-li být takovým důvodem neplacení nájemného a služeb odpovídající celkově alespoň jejich tříměsíčnímu souhrnu, musí pronajímatel ve výzvě uvést, za jaké konkrétní měsíce dluží nájemce na nájemném a službách a v jaké výši.

Přezkum výpovědi soudem

Pronajímatel na rozdíl od staré právní úpravy již nepotřebuje k výpovědi přivolení soudu a také nemá povinnost poskytnout nájemci bytovou náhradu. Nesouhlasí-li však nájemce s výpovědí, může se u okresního soudu v místě, kde se nachází byt, domáhat přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Návrh musí být podán ve lhůtě dvou měsíců od jejího doručení. V této lhůtě přitom musí být žaloba soudu doručena, nestačí ji tedy poslední den podat na poštu. V návrhu musí nájemce označit pronajímatele, popsat, z jakého důvodu obdržel výpověď a proč ji považuje za neoprávněnou. K žalobě by měla být připojena nájemní smlouva, výpověď z nájmu bytu a výpis z katastru nemovitostí prokazující vlastnické právo pronajímatele. Není povinností nájemce před podáním návrhu k soudu podat proti výpovědi u pronajímatele námitky. Soud bude zkoumat, zda byly splněny náležitosti výpovědi a zda existovaly v době jejího podání okolnosti, v nichž lze spatřovat výpovědní důvod stanovený zákonem. Pokud je důvodem výpovědi nezaplacení nájemného nebo plateb za služby, lze obvykle snadno prokázat, zda a kolik nájemce platil či neplatil. Je-li však důvodem výpovědi například takzvané hrubé porušení povinností ze strany nájemce, není situace tak jednoduchá. Tento důvod se posuzuje případ od případu a soud může dospět k závěru, že i když jsou skutečnosti tvrzené pronajímatelem pravdivé, nedosahují takové intenzity, že je lze považovat za hrubé porušení povinností. O neoprávněnosti výpovědi soud rozhodne i v případě, že během soudního řízení zjistí, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná. Například tehdy, jestliže neobsahuje poučení o právu nájemce podat námitky proti výpovědi či podat žalobu o přezkum její oprávněnosti. Jestliže soud žalobě nevyhoví, tedy potvrdí oprávněnost výpovědi, uloží nájemci byt v určité lhůtě vyklidit. Soud tak ale rozhodne jen v případě, že vyklizení navrhne během řízení pronajímatel.

Další způsoby ukončení nájmu

Vedle výše uvedených způsobů může nájem bytu skončit i v důsledku koupě bytu nájemcem, zánikem bytu, rozvázáním pracovního poměru v případě služebního bytu nebo u družstevního bytu vyloučením nájemce z družstva.

Nájem bytu rovněž zaniká smrtí nájemce, pokud nepřechází na členy nájemcovy domácnosti. V případě přechodu pak nájem skončí po dvou letech od smrti nájemce, s výjimkou přechodu nájmu na osobu starší 70 let, u které toto omezení neplatí, a na osobu, která nedovršila věku 18 let, u níž nájem skončí dosažením věku 20 let, pokud se s pronajímatelem nedohodne jinak. Nedojde-li k přechodu nájmu, stává se nájem předmětem dědictví. Pronajímatel i dědic, který se stal nájemcem, mají možnost nájem vypovědět bez uvedení důvodu ve lhůtě tří měsíců od okamžiku, kdy se dozví o dědickém právu dědice. Výpovědní doba pak činí dva měsíce. Dědic tak ovšem může učinit nejpozději do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Byl-li nájem sjednán jako právní vztah osobní povahy, zaniká vždy nejpozději smrtí nájemce a nepřechází na jinou osobu.


Prihlásiť